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业主与商场租赁合同

业主与商场租赁合同是商业地产运营中的核心法律文件，其条款设计直接关系到双方的权利义务划分、经营风险承担及长期合作稳定性。此类合同不同于普通住宅租赁，需结合商业运营特性、业态规划要求及市场波动风险进行系统性条款设计，同时需兼顾法律合规性与商业实操性。以下从合同主体资格、租赁标的界定、租金支付体系、业态与经营规范、物业维护责任、合同变更与终止等核心维度展开分析。

一、合同主体资格与标的界定

合同主体的合法性是租赁关系成立的基础。业主方需提供产权证明文件，包括不动产权证、土地使用证等，若存在共有产权或抵押情况，需明确共有人同意出租的书面文件及抵押权人对租赁行为的书面认可。对于商场产权分割销售的情况，需特别注意产权人与实际管理人的权责划分，避免因产权分散导致的管理冲突。承租方则需提供营业执照、经营许可证等主体资格证明，若涉及品牌加盟或特许经营，还需提交品牌授权文件，确保其具备相应业态的经营资质。

租赁标的的界定需包含物理空间与法律权限两方面。物理空间描述应精确至具体铺位编号、建筑面积（含公摊）、套内面积等数据，并附具平面图作为合同附件，明确铺位四至界限及公共区域（如通道、卫生间、停车场）的使用权。法律权限方面，需明确租赁标的的用途限制，例如是否允许作为餐饮、零售、娱乐等特定业态使用，以及是否存在规划用途变更的可能性。对于商场整体运营项目，还需界定承租方对公共设施的使用权限，包括广告位、电梯、消防通道等，避免后期因资源占用产生纠纷。

二、租金支付体系与费用分摊

租金条款是合同的核心经济条款，需构建动态调整机制以适应市场变化。常见的租金计算方式包括固定租金、提成租金及混合租金三种模式。固定租金以单位面积月租或年租为基准，适用于稳定性较强的业态；提成租金通常按销售额的一定比例计算，更能体现商场与承租方的经营利益绑定；混合租金则结合两者优势，设定最低租金保障与销售额提成的复合计算方式。合同中需明确租金起算日（如交付日、开业日或免租期结束日）及支付周期（月付、季付或年付），并约定逾期支付的违约金计算标准，通常按逾期金额的日万分之五至千分之一收取。

费用分摊机制需区分租赁相关费用与经营相关费用。租赁相关费用包括物业管理费、水电费、空调费等，其中物业费通常按建筑面积计算，涵盖公共区域清洁、安保、设施维护等服务；水电费若采取分表计量，需明确计费标准及抄表周期；空调费可按面积分摊或计量收费，需约定开放时间与额外加班费用。经营相关费用则涉及促销费、广告宣传费、市场推广费等，商场方往往会设立专项基金，按承租方销售额的一定比例收取，用于整体营销活动，合同中需明确费用的使用范围、核算方式及公示义务。

三、业态规划与经营规范

商场的业态规划是提升整体商业价值的关键，合同中需设置严格的业态约束条款。承租方需承诺经营的业态符合商场整体定位，例如购物中心的餐饮业态占比、零售品牌层级等，避免同类业态过度竞争或业态错位导致的客流分散。对于品牌更换或业态调整，需约定承租方的提前通知义务及业主方的审核权限，通常要求提前30-60日提交书面申请，经业主方评估同意后方可实施。部分高端商场还会对品牌档次、装修标准设置准入门槛，例如要求国际一线品牌或特定装修投资额。

经营规范条款需平衡商场统一管理与承租方自主经营权。营业时间管理方面，合同会约定统一的开业、闭店时间，特殊节假日的延长营业时间安排，以及承租方无故停业的违约责任。促销活动管理通常要求承租方参与商场统一组织的促销活动，并承担相应费用分摊，同时允许承租方自主开展促销，但需提前报备方案，避免与商场整体活动冲突。商品质量管理条款则要求承租方遵守消费者权益保护法，不得销售假冒伪劣商品，否则业主方有权采取整改、罚款甚至解除合同的措施。

四、物业交付与维护责任

物业交付环节需制定详细的验收标准与流程。交付条件通常包括土建工程验收合格、消防验收通过、水电空调等基础设施接通等，合同中需列明具体的交付标准清单，例如地面平整度、墙面处理、给排水管道口径等。交付时双方应签署交接确认书，对设施设备状况进行记录，若存在瑕疵需明确整改期限及责任方。免租期是交付后的重要缓冲期，用于承租方装修筹备，合同中需明确免租期的起止时间、是否计入租赁期限，以及免租期内的物业费、水电费承担方式。

物业维护责任的划分需区分主体结构与内部设施。业主方需承担建筑主体结构、公共设施（如电梯、消防系统、中央空调）的维修保养责任，确保其符合安全使用标准；承租方则负责铺位内部装修、自用设备（如灯具、货架、收银系统）的维护，并承担日常维修费用。对于装修改造，需约定承租方的装修方案需经业主方审核，涉及结构改动的需提交设计院图纸及消防审批文件，装修过程中需遵守商场的施工管理规定，避免影响其他商户正常经营。合同还需明确维修响应时间，例如紧急维修（如漏水、断电）需在2小时