【浙商-2026研报】掘金公募REITs：基础通识与资产图谱.pdfVIP

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债券市场专题研究报告日期：2026年01月06日

掘金公募REITs：基础通识与资产图谱

核心观点分析师：杜渐

执业证书号：S1230523120005

公募REITs具备“高分红+抗通胀+资产增长”的特征，以其强制分红的“债底”与资产增dujian@

值的“股翼”，提供了稀缺的收益增强与风险对冲工具，是破解当前“资产荒”的理想“固分析师：杨语涵

收+”工具。执业证书号：S1230525040002

yangyuhan@

❑REITs是什么？

公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即公开募集不动产投资信托基金，相关报告

通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，是以“公募基金+资产支持证券”结构1《浮息债定价框架和当前投资

持有不动产资产所有权或经营权并在证券交易所公开交易的标准化金融产品。价值探讨》2026.01.06

“公募基金-资产支持专项计划-项目公司-底层资产”的多层结构有效实现了风险隔2《元旦假期资产表现与要闻汇

离、税收中性与公募化发行的关键目标。总》2026.01.03

公募REITs的市场投资者包括三类：战略投资者、网下投资者和公众投资者。不3《债市复盘的三重境界》

同机构投资者在REITs基金中的持有比例差异显著，呈现高度集中特点：一般法2025.12.30

人是REITs基金的最大持有方，占比达59.09%；券商自营是第二大持有机构，持

仓占比为19.42%；保险机构和基金的持仓占比分别为11.51%和5.75%。

截至2025年12月底，我国公募REITs市场总市值接近2200亿元，已上市产品

数量达到79只。我国REITs市场自2021年6月首批产品上市以来，经过四年多

的发展，已成为亚洲第一大REITs市场。2025年全年新发行REITs产品20单、

扩募5单，合计募资473.35亿元，市场呈现持续扩容态势。在资产类型方面，已

上市REITs产品涵盖交通基础设施、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消

费基础设施、能源环保、数据中心、市政设施等多个领域，其中交通类REITs市

值占比最高，消费基础设施类REITs表现最为亮眼。

❑为何关注公募REITs?

1、破解“资产荒”的“固收+”工具

REITs在收益潜力上优于纯债资产，在波动控制上优于纯权益资产，体现了“固收

+”工具的核心优势。2024年初至2025年末，中证REITs全收益指数在此期间累

计涨幅为18.82%，为组合提供高于纯债资产的收益，同时具备抗跌性与防御属性。

2、双重收益来源

公募REITs通过“底仓分红+潜在增长”的复合模式，在单一产品中实现了收益结

构的优化，兼具债性的稳定与股性的成长。稳定现金分派凸显“债性”特征，法

规要求90%以上的可供分配金额用于分红，提供了持续、透明、可预期的现金流，

满足投资者对“利息”的需求，同时资产价值增长赋予其“股性”潜力。

3、巨大的扩容潜力和创新空间

扩募机制逐步走向常态化和增量资金入市可期，已成为REITs市场高质量发展的

关键机制。优质REITs平台可通过持续注入资产实现规模增长与收益提升，从而

由“单一项目发行”向“可持续资产运营平台”演进，其价值逻辑也从静态资产估值

向动态成长