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承租人优先购买权行使条件及案例

引言

在房屋租赁关系中，承租人作为相对弱势的一方，其合法权益保护始终是法律关注的重点。承租人优先购买权作为平衡租赁双方利益的重要制度，既保障了承租人对长期居住或经营场所的稳定预期，也维护了交易秩序的公平性。这一权利的行使涉及复杂的法律要件和实践争议，如何准确理解其行使条件并在具体案例中应用，是司法实践和日常生活中需要重点关注的问题。本文将围绕承租人优先购买权的行使条件展开系统分析，并结合典型案例深化理解，为承租人合法维权及出租人规范交易提供参考。

一、承租人优先购买权的基本概念与法律依据

（一）概念界定

承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系存续期间，当出租人欲将租赁房屋出卖给第三人时，承租人在同等条件下享有优先于第三人购买该房屋的权利。这一权利的核心在于“同等条件”下的优先性，既非绝对的低价购买权，也非无限期的主张权，而是基于租赁关系产生的法定优先权。例如，若出租人与第三人约定以100万元现金一次性支付购买房屋，承租人若能以相同价款、支付方式及期限提出购买，则可主张优先购买。

（二）法律依据

我国现行法律对承租人优先购买权的规定主要集中于《中华人民共和国民法典》。根据《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”第727条补充：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”第728条则明确了出租人未履行通知义务的法律后果：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”这些条款构建了承租人优先购买权的法律框架，明确了权利的行使条件、限制情形及救济途径。

二、承租人优先购买权的行使条件

（一）存在合法有效的房屋租赁合同关系

合法有效的租赁关系是承租人行使优先购买权的基础。若租赁合同无效、被撤销或已终止（如租赁期限届满且未续租），则承租人不再具备主张优先购买权的主体资格。例如，张某与李某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年。合同履行至第2年时，李某因房屋产权争议被法院认定为无权出租，原租赁合同被判定无效。此时即使李某欲出卖房屋，张某也无法主张优先购买权，因双方已不存在合法有效的租赁关系。

需要注意的是，租赁关系的“合法有效”不仅要求合同形式符合法律规定（如书面形式），还需内容不违反法律强制性规定。实践中常见的“名为租赁实为借贷”的虚假租赁合同，因缺乏真实租赁意思表示，无法产生有效的租赁关系，承租人自然无法行使优先购买权。

（二）租赁物为房屋且处于租赁期间

优先购买权的客体仅限于房屋，其他类型的租赁物（如车辆、设备）不适用该制度。这是因为房屋作为不动产，具有居住或经营的稳定性需求，承租人对其依赖程度更高；而动产租赁通常具有临时性，法律无需通过优先购买权过度干预交易自由。例如，王某租赁某商铺用于经营餐饮，租赁期间房东欲出售商铺，王某可主张优先购买权；但若王某租赁的是房东的汽车用于运输，房东出售汽车时，王某则无此权利。

此外，租赁物需处于租赁期间内。若租赁期限已届满，承租人未续租且继续占有房屋（即“不定期租赁”），此时承租人仍可基于不定期租赁关系主张优先购买权；但如果承租人已搬离并结清费用，租赁关系彻底终止，则无法主张。例如，赵某租赁孙某的房屋，合同到期后双方未续签，但赵某继续支付租金、孙某接受，此时形成不定期租赁，孙某出卖房屋时赵某仍可行使优先购买权；若赵某到期后搬离并交接房屋，后续孙某出卖房屋，赵某则无权主张。

（三）出租人实施了出卖房屋的行为

优先购买权的触发条件是出租人“出卖”房屋的行为。这里的“出卖”包括有偿转让所有权的各种形式，如买卖、拍卖、以房抵债（实质为有偿转让）等，但不包括赠与、继承、遗赠等无偿转让情形。例如，房东将房屋赠与子女，承租人无权主张优先购买；若房东与第三人签订《房屋买卖合同》并办理过户，或通过法院拍卖程序转让房屋，则属于“出卖”行为，承租人可主张权利。

实践中需注意“出卖”的真实性。若出租人与第三人恶意串通，通过虚假买卖合同规避承租人优先购买权（如签订低价合同但实际高价交易），承租人可通过举证证明“真实交易条件”主张同等条件下的优先购买权。例如，房东与第三人签订“50万元”的虚假合同，实际交易价为80万元，承租人若能提供证据证明真实交易条件，则可要求以80万元的同等条件购买。

（四）承租人在同等条件下主张购买

“同等条件”是优先购买权的核心要件，直接决定承租人能否实际行使权利。根据司法实践，“同等条件”主要包括以下三方面：

价格条件：即承租人需以与第三人相同的价款购