房地产项目拓展开发工作流程指引.docVIP

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指导

一、目

明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目企业各部门在项目

拓展、项目开发期间各项工作任务及需要香江控股及项目企业紧密

配合工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中各项基

本流程及关键节点，以利于香江控股项目拓展开发工作顺利进

行。

二、合用范围

合用于香江控股拓展开发系统中新项目拓展工作及项目确立后全过程报建/报批、取证工作管理。

三、职责

企业有关部门及项目企业按职责/业务划分，分别负责组织办理有关报建/报批、取证工作。

四、工作原则

1、企业项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地有关行政主管部门规定，办理报建/报批、取证手续，获取有效同意/注册/许可文献。

2、各负责办理报建/报批、取证部门领导和详细工作人员，应

认真学习有关法律、法规，理解报建/报批、取证规定和规定，准

备并提供所需文献、资料，做到及时、完整、精确、清晰。

3、各项目企业及详细工作人员在开发报建过程中应注意有关业务资料保密及完善工作文献归档工作。

五、阐明：本手册中所示各项开发报建手续指导以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目企业开发业务单位可以根据当地实际状况完善业务工作流程。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要阶段之一，重要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》编制和审批等工作环节。

1、项目信息搜集

（1）目：搜集尽量多新项目信息，为企业获取项目提供充足选择余地。

（2）主管岗位：拓展总监或各项目企业负责人

负责岗位：拓展主管：搜集、汇总项目信息。协助岗位：拓展专人：搜集有关信息。

企业高层领导：搜集有关信息。

（3）工作内容：

A、通过各地土地储备中心出让公告获取土地出让信息；B、通过参与多种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通过各地政府招商部门获取项目信息；

D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息；

2、项目信息筛选

（1）目：从获取项目信息中选用符合企业战策规定项目

（2）决策岗位：拓展总监（根据筛选状况确定项目与否需要进

入初判）

负责岗位：拓展主管（组织信息筛选）

协办岗位：拓展专人（进行资料搜集整顿及实地踏勘）（3）工作内容：

A、理解当地已经有政府招商项目实际运作状况，供后来参照；B、对项目进行现场踏勘，理解土地自身素质；

C、理解项目区域人文、自然环境；

D、理解项目区域交通状况；

E、理解项目土地性质、证件手续等；

F、对项目各项原因进行比较、分析，研究与否符合企业发展战策规定。

3、市场调研

（1）目：对项目区域环境、区域房地产市场、目客户群等

进入深入调查，为项目可行性分析提供真实根据。

（2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出汇报修改意见。

负责岗位：拓展主管（负责组织调研及汇报编写）

协办岗位：拓展专人（配合调研，提供市场信息）。

备注：如目区域有项目企业，项目企业负责协助拓展

部市场调研工作。

（3）工作内容：

A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况；

地势：地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；地面现实状况：宗地

内既有建筑物及与否有水渠、较深沟壑、池塘及高压线等对开发有

较大影响原因，并计算因此而损失实际用地面积；地下状况：包

括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，

地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；土

地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江

河湖泊等原因分割土地；地质状况：包括土地构造、承载力、地下水

位和抗震性规定。

B、项目控规规定：

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并辨别经营性和非经营

性公建面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率；

其他

C、区域环境：

人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安状况、风俗习惯等，都市基础设施状况、宗地附近商业、教育、医疗等设施，危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周围环境生活配套图）

自然环境：

区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。

交通环境：

宗地重要出入道路状况，区域路网现实状况及出行便捷程度，公共交通便利程度等。

市政规划：

近期或规划中周围环境重要变化，如道路拓宽改造、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。

政策环境：行业有关地方性政策{重要针对外地项目}：价格政

策、税