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我国房地产限购令的法学审视与思辨

一、引言

1.1研究背景与动因

近年来，我国房地产市场呈现出异常火爆的态势，房价持续攀升，部分城市房价涨幅惊人。房地产市场过热不仅体现在房价的快速上涨上，还表现为投资投机性购房行为盛行，大量资金涌入房地产领域，导致市场供需结构失衡。一些热点城市出现了房屋供不应求的局面，而部分地区却存在大量房屋闲置，造成资源的极大浪费。这种过热现象引发了一系列社会经济问题，使得普通民众购房压力剧增，住房难成为社会关注的焦点。

为了遏制房地产市场的过热发展，政府出台了限购令这一调控措施。限购令旨在通过限制购房数量、购房资格等方式，抑制投资投机性购房需求，从而稳定房价，促进房地产市场的健康发展。限购令的出台，在一定程度上对房地产市场产生了显著影响，购房需求得到抑制，房价上涨速度有所减缓。然而，限购令作为一种行政调控手段，在实施过程中也引发了诸多争议和问题，其合法性、合理性以及对市场和公民权利的影响等，都成为法学领域需要深入探讨的重要课题。对这些法学问题的研究，不仅有助于深入理解限购令这一政策，还能为房地产市场的稳定发展提供法律支持，对完善我国法治建设具有重要意义。

1.2研究价值与意义

限购令对房地产市场调控具有重要作用。通过限制购房数量和资格，有效抑制了投资投机性购房需求，使得房地产市场的供需关系逐渐趋于平衡，避免了市场的过度投机和泡沫的进一步扩大，从而稳定了房价，促进了房地产市场的健康、可持续发展。在社会公平方面，限购令保障了居民的基本居住需求。在房地产市场过热时期，投资投机性购房行为导致房价虚高，普通居民购房困难。限购令的实施，减少了房屋被少数人囤积的现象，使得住房资源能够更公平地分配，让更多真正有居住需求的人能够实现住房梦想，提高了社会的整体公平性。

从法律体系完善角度来看，研究限购令有助于发现现有房地产法律体系中存在的不足和漏洞。限购令在实施过程中涉及到诸多法律问题，如行政权力的行使界限、公民财产权的保护等，对这些问题的深入研究，能够为进一步完善房地产相关法律法规提供参考，推动我国法律体系的不断健全。研究限购令的法学问题具有重要的现实意义和理论价值，能够为解决房地产市场中的实际问题提供法律依据，同时丰富和发展法学理论，为法学研究提供新的视角和思路。

1.3研究思路与方法

本研究首先深入剖析我国房地产市场过热的现状及限购令出台的背景，明确限购令在房地产市场调控中的重要地位。接着，从法学理论出发，探讨限购令的法理基础，包括其与宪法、行政法、物权法等相关法律的关系，分析限购令的合法性与合理性。然后，对限购令的具体法律问题进行分析，如限购令的法律性质、制定和实施的程序、法律责任与救济途径等。通过对房地产市场数据的收集和分析，以及实际案例的研究，探讨限购令对房地产市场各主体的影响，包括对购房者、开发商、投资者等的影响，以及对房地产市场整体发展趋势的影响。

在研究方法上，采用文献研究法，广泛查阅国内外关于房地产限购令的相关文献，包括学术论文、政策文件、研究报告等，了解前人的研究成果和观点，为本文的研究提供理论基础和参考依据。运用案例分析法，选取典型的房地产限购令实施案例，深入分析其中涉及的法律问题和实际影响，通过具体案例来揭示限购令在实践中存在的问题和挑战。同时，采用比较研究法，对比不同地区限购令的实施情况和效果，以及国内外房地产调控政策的差异，从中吸取经验教训，为完善我国限购令政策提供借鉴。

二、我国房地产限购令概述

2.1限购令的产生与发展

2.1.1限购令的产生背景

2008年，国际金融危机爆发，我国经济面临严峻挑战，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济硬着陆风险增大。为应对危机，政府于2008年11月推出进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，初步匡算需投资约4万亿元。在此背景下，房地产市场作为拉动内需的重要领域，自2009年开始明显复苏。到2010年，楼市进一步升温，部分城市投资需求占比过高，房价上涨过快。以北京为例，2010年3月15日，北京土地市场单日诞生三宗“地王”，充分显示出当时房地产市场的火爆与资本的狂热。

房价的过快上涨带来了诸多问题。对于普通民众而言，购房成本大幅增加，许多人难以承受高昂的房价，住房梦遥不可及，这严重影响了居民的生活质量和社会公平感。从经济结构角度看，大量资金涌入房地产市场，导致实体经济发展受到抑制，经济结构失衡加剧。同时，房地产市场的过热发展也蕴含着巨大的金融风险，一旦房价泡沫破裂，可能引发系统性金融风险，对整个经济体系造成严重冲击。为了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房行为，促进房地产市场的平稳健康发展，限购令应运而生。

2.1.2限购令的发展历程

2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过