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借名买房协议书律师修改版

借名买房，作为一种在特定政策背景或个人需求下产生的房产处置方式，其法律风险与操作复杂性不容忽视。一份由律师参与修改或起草的借名买房协议书，并非简单的“君子协定”，而是力求在现有法律框架内，最大限度地明确双方权利义务，降低潜在风险。本文将结合律师实务经验，探讨一份严谨的借名买房协议书应包含的核心要素与修改要点。

一、借名买房的风险认知与协议必要性

在探讨协议条款之前，首要明确的是：借名买房行为本身因规避政策、违背诚实信用原则等原因，可能导致协议效力瑕疵或在发生纠纷时难以得到法院的完全支持。尽管如此，在确有借名必要的情况下，一份条款周全、权责清晰的协议书，仍是划分双方权利义务、固定关键事实、减少争议的重要依据。律师的介入，旨在通过专业的法律技术，将模糊的口头约定转化为具有相对约束力的书面文件，并对已知风险进行提示与安排。

二、协议核心条款的律师审视与修改要点

一份“律师修改版”的借名买房协议书，绝非简单罗列双方姓名与房屋信息，而是要对可能发生的各种情形进行预设与规制。以下为核心条款的解析：

（一）当事人基本信息与借名买房事实确认

此部分看似简单，实则是认定借名关系的基础。律师会特别注意：

*身份信息的准确性：包括双方的姓名、身份证号（需核对原件）、联系方式、住址等，确保主体适格。

*房屋基本信息的明确性：房屋坐落位置、不动产权证号（若已办理）、建筑面积、房屋用途等，需与购房合同、房产证（如有）一致。

*借名关系的清晰表述：明确“甲方（实际出资人）因何种原因（如无购房资格、信贷政策限制等，此处措辞需谨慎，避免直接写明规避政策，可模糊处理为“个人原因”），借用乙方（名义产权人）名义购买上述房屋”。律师会建议避免使用“代持”等可能引发物权期待权争议的词汇，而侧重于“借名”这一行为本身的描述。

（二）房屋出资与权属约定条款

这是借名买房协议的灵魂，也是律师修改的重中之重。

*出资义务的明确：需详细约定购房款（首付款、按揭贷款）、各项税费、物业维修基金、中介费等所有与购房相关的费用均由甲方承担。律师会建议明确款项支付方式（如甲方直接支付至开发商账户、甲方将款项转入乙方指定账户用于还贷等），并强调保留所有支付凭证的重要性。

*实际权属的清晰界定：协议中必须明确约定“该房屋的实际所有权归甲方所有，乙方仅为名义产权人，不享有该房屋的任何实际权利（包括但不限于所有权、使用权、收益权、处分权）”。律师会在此处加入“乙方对上述权属约定表示完全认可，并无任何异议”等表述，以强化乙方的认知和承诺。

*出资证明的保管：明确所有购房合同、付款凭证、发票、银行流水、贷款合同、房产证等原始文件由甲方负责保管，并约定乙方有义务配合提供。

（三）房屋的占有、使用、收益与处分权

*占有与使用权：明确房屋交付后由甲方实际占有、使用，或由甲方决定出租、出借等。若有租金收益，应约定归甲方所有。

*日常管理与费用承担：物业费、水电费、燃气费、暖气费、维修费用等因房屋产生的一切费用，均由甲方承担，并约定乙方收到相关缴费通知时有义务及时告知甲方。

*处分权的限制与授权：未经甲方书面同意，乙方不得擅自以任何形式（出售、抵押、赠与、继承（需特别处理）、出租给第三方等）处分该房屋。律师会在此处设置严格的违约责任，并考虑是否需要乙方的配偶（如有）一并签署知情同意书，以避免其以“善意第三人”或“夫妻共同财产”为由主张权利。

（四）名义产权人的主要义务

*配合义务：这是名义产权人最核心的义务。包括但不限于：配合甲方办理购房手续、贷款手续（若以乙方名义贷款）、收房、办理房产证、开具相关证明文件等。律师会将这些配合义务具体化、场景化。

*信息披露义务：乙方的个人征信状况、婚姻状况、财务状况等可能影响房屋权益的重大事项发生变化时，应及时书面通知甲方。

*不作为义务：除上述处分权限制外，还包括不得利用名义产权人身份损害甲方利益，不得擅自入住或允许他人入住等。

（五）实际产权人的主要义务

*及时足额出资：甲方应按照约定及时支付各项款项，特别是按揭贷款，若因甲方逾期导致乙方信用受损或被追责，甲方应承担全部赔偿责任。

*承担风险：明确因政策变动、市场波动等因素导致房屋价值变动的风险由甲方自行承担。

*及时办理过户：在符合过户条件时，甲方应及时书面通知乙方并积极准备过户所需资料。

（六）房屋权属转移（过户）条款

这是借名买房的最终目的之一，也是最易产生纠纷的环节。律师会仔细斟酌：

*过户条件的成就：明确约定在何种条件下（如甲方取得购房资格、社保/个税缴纳满期、贷款清偿完毕等），乙方有义务配合甲方办理房屋过户手续。条件的设定应具有可操作性。

*过户费用的承担：明确约定办理过户所需的各项