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房地产中介房源管理制度

作为在房产中介行业摸爬滚打十余年的“老中介”，我常和新人说：“房源是中介的命根子，管理不好房源，就像厨师没有好食材——手艺再高也做不出好饭。”这些年见过太多因房源管理混乱引发的纠纷：客户看上“独家房源”结果发现早被转卖，经纪人重复带看同一套房闹得业主烦不胜烦，甚至因为产权信息未核验清楚导致交易失败……痛定思痛，一套科学、细致的房源管理制度，不仅是规范操作的“标尺”，更是保护客户、经纪人与公司三方权益的“盾牌”。

一、房源管理的核心逻辑：从“有房”到“好房”的全周期把控

房产中介的本质是信息服务，但“信息”二字背后藏着大量细节。房源管理绝非简单的“登记+上架”，而是涵盖“获取-核验-录入-维护-带看-成交-归档”的全生命周期管理。这就像养花——不是把种子撒进土里就完事，得松土、浇水、除虫、修剪，最后才能开出漂亮的花。

（一）房源获取：守住“入口关”，宁缺毋滥

房源获取是管理的第一步，也是最容易“踩坑”的环节。我常和团队强调：“不是所有房子都能收，收错一套房，后续麻烦能缠半年。”

房源获取渠道需规范

常见的获取渠道有业主主动委托、社区开发（上门拜访、张贴海报）、转介绍（老客户推荐）、线上平台（如业主在网站发布房源）。不同渠道需配套不同的审核流程：比如业主主动委托，必须要求业主携带房产证、身份证原件到门店面谈；社区开发时，经纪人需拍摄房屋外景、与邻居确认房屋基本情况（是否有纠纷、是否长期空置）；转介绍房源需联系原委托人核实委托真实性；线上平台房源则要通过电话联系业主，确认“是否真实出售”“价格是否为业主真实意愿”等关键信息。

前几年有个典型案例：经纪人小李通过某平台看到一条“急售学区房”的信息，没核实就匆忙录入系统，结果带客户看房时发现业主根本没委托，房子也没卖——原来是竞争对手故意发布的虚假信息。这事儿后，我们规定：所有线上获取的房源，必须与业主本人视频通话确认委托意愿，并录制10秒短视频（业主手持身份证和房产证，说“我委托XX中介出售XX小区X栋X室”），否则不予录入。

房源审核“三必须”

必须核验产权：房产证原件（或不动产权证）、业主身份证（需与房产证姓名一致）、婚姻状况证明（若房产为夫妻共有，需双方签字委托）缺一不可。曾有个经纪人没查婚姻状况，带客户签了合同，结果业主配偶以“不知情”为由拒绝过户，最后公司赔了客户违约金。

必须核查房屋状态：实地看房时，要检查房屋是否存在漏水、墙体裂缝等质量问题，是否被抵押、查封（可通过房管局查询），是否有租户（“买卖不破租赁”，租户有优先购买权）。

必须明确业主诉求：除了价格，还要问清“付款方式（接受全款还是贷款）”“交房时间（是否急售）”“家具家电是否赠送”“是否接受独家委托”等细节。我带过一个新人，只问了价格就急着推房源，结果客户谈好价后，业主突然说“必须30天内全款”，客户凑不出钱，单子黄了不说，还被客户投诉“信息不全”。

（二）房源录入：标准化是效率的“地基”

录入环节最容易“偷懒”，但偷懒的代价是后续无数次返工。我常说：“录入时多敲一个字，带看时少解释十句话。”

信息录入“十要素”

一套完整的房源档案应包含：房屋基本信息（小区名称、楼栋、房号、面积、户型、楼层、朝向）、产权信息（房产证号、产权人姓名、是否共有、抵押状态）、房屋状态（装修程度、家具家电清单、是否有租户、是否有质量问题）、业主信息（联系方式、委托期限、价格底线、特殊要求）、经纪人信息（维护人、录入时间）。

举个例子：录入“装修程度”时，不能只写“精装”，要具体到“2020年装修（估算）、地板为实木、墙面无开裂、厨房橱柜为定制品牌”；家具家电清单要列清楚“冰箱（品牌XX、型号XX）、空调（3台，2台挂机1台柜机）”——客户问“有没有双开门冰箱”时，你能准确回答，信任度立刻上来。

系统操作“三规范”

唯一编码制：每套房源生成唯一编码（如“XX小区-2023-001”），避免重复录入。以前团队里两个经纪人同时开发同一套房，一个录成“XX花园3栋201”，另一个录成“XX花园三期3-201”，系统显示两套不同房源，结果带客户撞了单，业主觉得被骚扰，直接终止委托。

权限分级制：普通经纪人只能录入自己开发的房源，店长可审核修改，区域经理可查看全部门店房源。这样既能避免信息被随意篡改，也能防止“私藏房源”（有些经纪人怕共享后被抢单，故意录错信息）。

实时同步制：录入后1小时内同步至公司线上平台（如官网、APP），确保所有经纪人看到的是最新信息。以前试过延迟同步，结果经纪人A刚录入，经纪人B在平台上没看到，又去开发同一套房，白浪费人力。

二、房源维护：动态管理才是“活水源”

录入不是终点，而是维护的开始。我常和团队说：“房子和人一样会‘变’——业主可能涨价，可能突然急售，可能改变付款要求。三天不跟进，你手里的房