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2026年房地产估价师考核要点与答案解析

一、单选题（共10题，每题1分）

1.2026年某城市新建住宅市场价格持续上涨，影响该城市住宅估价的宏观因素中，主要体现为（）。

A.政策调控

B.经济发展

C.城市规划

D.社会文化

2.某宗商业用地剩余开发年限为10年，采用假设开发法估价时，若土地价值占开发价值的比例为40%，则土地增值收益系数为（）。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

3.某在建工程已投入成本200万元，预计完工后售价500万元，残值率5%，开发费用率20%，则该工程重置成本为（）。

A.250万元

B.300万元

C.400万元

D.425万元

4.某写字楼年租金收入80万元，运营费用率30%，资本化率为6%，则其收益价格最接近（）。

A.600万元

B.800万元

C.1000万元

D.1200万元

5.《房地产估价规范》GB/T50291—2015中，关于估价程序的规定，不包括（）。

A.确定估价基本事项

B.收集估价所需资料

C.现场查勘

D.编制估价报告

6.某城市商业用地的土地使用权出让年限为40年，若当前已使用10年，则剩余年限的土地还原利率应（）。

A.低于40年还原利率

B.高于40年还原利率

C.与40年还原利率相同

D.无法确定

7.某房地产抵押估价报告中，关于风险分析的内容，不应包括（）。

A.市场风险

B.政策风险

C.自然灾害风险

D.估价师个人风险

8.某宗土地面积为1000平方米，容积率限制为3.0，若规划用途为商业，则其最大建筑面积为（）。

A.3000平方米

B.4000平方米

C.5000平方米

D.6000平方米

9.某房屋建筑面积100平方米，成新率70%，重置成本5000元/平方米，则其现值最接近（）。

A.35万元

B.42万元

C.50万元

D.60万元

10.在运用成本法估价时，若某宗土地取得成本为1000万元，开发成本600万元，则其总成本为（）。

A.1500万元

B.1600万元

C.1700万元

D.1800万元

二、多选题（共5题，每题2分）

1.影响某城市住宅估价的区域因素中，通常包括（）。

A.交通便捷度

B.周边商业配套

C.教育资源

D.土地使用权性质

E.环境质量

2.采用收益法估价时，关于租金收入的确定，应注意（）。

A.实际租金与市场租金的差异

B.租金调整的合理性

C.租金支付方式（押金、押月金）

D.投资风险的影响

E.政策性租金补贴

3.某在建工程采用假设开发法估价时，需要考虑的参数包括（）。

A.土地剩余开发年限

B.开发成本

C.销售价格

D.资本化率

E.残值率

4.房地产抵押估价的特殊性在于（）。

A.强调变现价值

B.注重风险控制

C.估价目的明确

D.估价结果需符合抵押率要求

E.估价时效性强

5.《房地产估价规范》中，关于估价报告的内容要求，通常包括（）。

A.估价基本事项

B.估价假设和限制条件

C.估价方法及测算过程

D.估价结果及附件

E.估价师执业资格证明

三、判断题（共10题，每题1分）

1.某宗土地使用权出让年限为70年，若当前已使用20年，则剩余年限的土地还原利率应高于70年还原利率。（×）

2.假设开发法适用于在建工程、未完成开发项目的估价。（√）

3.房地产估价中的“最高最佳使用”原则，是指估价对象实际用途。（×）

4.成本法估价中的重置成本是指重新购建与估价对象相同的全新房地产所需要的价格。（√）

5.收益法估价中，若估价对象为空置房地产，则年收益仅考虑潜在租金收入。（√）

6.某城市商业用地的土地使用权出让年限为40年，若当前已使用10年，则剩余年限的土地增值收益系数为25%。（×）

7.房地产抵押估价报告中，关于风险分析的内容，应重点考虑市场风险和政策风险。（√）

8.某宗土地面积为1000平方米，容积率限制为3.0，若规划用途为商业，则其最大建筑面积为3000平方米。（√）

9.某房屋建筑面积100平方米，成新率70%，重置成本5000元/平方米，则其现值为42万元。（√）

10.在运用成本法估价时，若某宗土地取得成本为1000万元，开发成本600万元，则其总成本为1600万元。（×）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述假设开发法估价的适用条件及其主要步骤。

答：假设开发法适用于未完成开发项目、在建工程、待开发土地等估价对象。主要步骤包括：①确定估价基本事项；②现场查勘，收集资料；③选择最佳开发利用方式；④测算开发成本、销售价格、投资利息等；⑤计算