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论房屋承租人优先购买权的实现

一、引言

在租赁关系中，房屋所有权人将闲置房屋出租，取得租金收益，承租人直接使用房屋，双方各取所需，充分发挥房屋的效用。但租赁是有期限的，当租赁期限届满时，若出租人将房屋出售，则承租人将不得不另行寻找出租房源或者购买房屋，以满足居住需求。为落实租购同权住房制度的要求，民法典合同编修订了合同法及相关司法解释中关于房屋承租人优先购买权的规定，通过明确承租人优先购买权的界限，平衡出租人与承租人之间的权益，同时保障出租人的交易便利与承租人的居住需求，降低出租人与承租人的交易成本，促进了房屋效用的最大化，提高了社会整体效益。本文旨在深入探讨房屋承租人优先购买权的实现问题，通过对相关法律规定和实践案例的分析，为承租人行使该权利提供清晰的指引，同时也为解决实践中的争议提供参考。

二、房屋承租人优先购买权的法律规定

2.1《民法典》的相关规定

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”该条明确了承租人优先购买权的基本规则，包括出租人的通知义务、承租人行使权利的条件以及权利的放弃情形。

2.2相关司法解释的细化

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对承租人优先购买权进行了进一步细化。例如，解释中明确了“同等条件”的判断标准，包括价格、付款方式、付款期限等因素，同时规定了在拍卖等特殊情形下承租人优先购买权的行使方式。这些司法解释为司法实践中准确适用法律提供了更为具体的指导。

三、房屋承租人优先购买权的行使条件

3.1主体适格

优先购买权的主体应当是承租人，但承租人必须基于合法有效的租赁合同才能主张权利。如果租赁合同无效或者已被撤销、解除，则租赁合同已经不存在，承租人也不再享有优先购买权。例如，若承租人通过欺诈手段签订租赁合同，该合同被依法撤销后，承租人便丧失了优先购买权的主体资格。

3.2出租人“出卖”其房屋

依据《民法典》第七百二十六条的规定，优先购买权行使的前提是，出租人“出卖”其房屋。这就意味着，优先购买权的行使以出租人有偿转让其租赁物为前提，如果出租人以无偿的方式处分其房屋，如赠与、继承等，则没有优先购买权制度适用的可能。从实践来看，出租人出卖其房屋的情形较多，只要可以认定其属于有偿处分，就应当适用《民法典》第七百二十六条的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十五条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”可见，在实现抵押权时，无论是采取协议折价的方式，还是采取变卖的方式，都可以认定为出卖房屋。

3.3必须在同等条件下行使

房屋承租人优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。所谓“优先”，必须是在同等条件下的优先，同等条件是对优先购买权人行使优先购买权的限制。此种限制体现了对出卖人所有权的尊重，避免因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。

事实上，同等条件并不要求优先购买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。同等条件应当主要指的是价格条件。除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁房屋的使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值以及其他可能影响出租人经济利益的因素。此外，也应当适当考虑支付方式，但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次性付清，则除非优先购买权人为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。因此，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作为同等条件。

需要注意的是拍卖租赁房屋情形下的“同等条件”。拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高竞价者的买卖。在法院拍卖租赁房屋的程序中，法院应当通知优先购买权人直接参加拍卖，与其他竞买人一起竞价，在产生最高竞价时，优先购买权人可以表示愿以最高价额购买该房屋，如果没有更高竞价，则由该优先购买权人购买该房屋。所以，在拍卖中，以“同等条件”购买，是指在拍卖中的竞买人所提出的最高竞价的价格，而非承租人所提出的价格。

3.4应当在合理