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商场租赁合同条款及注意事项

在商业地产领域，一份严谨、周全的商场租赁合同不仅是保障出租方与承租方（商户）合法权益的基石，更是未来长期稳定合作的蓝图。相较于普通住宅租赁，商场租赁涉及的业态规划、客流共享、统一管理等特性，使得合同条款更为复杂和专业。作为商户，在签署合同前，对每一条款进行细致研读和审慎评估，是规避潜在风险、实现经营目标的前提。本文将深入剖析商场租赁合同的核心条款及签署前后的注意事项，为您提供一份实用的操作指南。

一、租赁物业基本情况：明确“租什么”

合同开篇应对租赁物业的基本信息进行清晰界定，这是所有权利义务的载体。

1.物业位置与范围：需精确到具体楼层、铺位编号，最好能附上详细的平面图作为合同附件，并在图中明确标示租赁区域的四至界限。对于涉及公摊面积或共用区域的使用权，也应一并说明。

2.租赁面积：这是计算租金、物业费等费用的基础，务必明确。通常会涉及建筑面积、套内建筑面积、实际使用面积等概念。商户应核实清楚合同约定的面积计算标准，并确保与实际可使用空间相符，必要时可要求进行专业测量。

3.物业用途：商场对各区域的业态规划通常有明确要求。合同中必须明确约定租赁物业的具体用途，例如“经营餐饮”、“零售服装”、“教育培训”等。未经商场书面同意，商户不得擅自改变经营业态，否则可能构成违约。

二、租赁期限：把握“租多久”

租赁期限直接关系到商户的投资回报周期和经营规划。

1.租期长短：明确租赁的起始日期和终止日期。商户应根据自身行业特点、装修投入、市场培育期等因素，与商场协商确定合理的租期。

2.免租期（装修期）：这是商场给予商户进行装修筹备的时间，在此期间可能免收或减收租金。合同中需明确免租期的具体时长、起算时间（如“自物业交付之日起计算”）以及免租期内其他费用（如物业费、水电费）的承担方式。同时，约定若因商户原因导致装修延期，免租期是否相应延长或取消。

3.续租权：商户应争取在合同中约定续租权条款。例如，在租期届满前一定期限内（如三个月），商户有权以届时市场公允价格或双方协商确定的价格优先续租。若商场不同意续租，应提前通知并说明理由。

三、租金及支付方式：算清“付多少、怎么付”

租金是合同的核心经济条款，需细致约定。

1.租金标准：明确租金的计算方式，是按固定金额、按面积计算（如每平方米每月XX元），还是采用保底租金加销售额提成的方式。若为后者，需明确提成比例、销售额的计算口径及核对方式。

2.租金递增：长期租赁中，租金通常会有递增约定。需明确递增周期（如每两年递增一次）、递增幅度（如在上一年租金基础上递增X%）及具体的计算方式。

3.支付周期与方式：约定租金是按月、按季还是按年支付，以及具体的支付日期。支付方式（银行转账、支票等）及收款账户信息也需清晰列明。

4.逾期付款责任：明确商户逾期支付租金的违约责任，如按逾期金额的日万分之几支付滞纳金，逾期达到一定天数（如15天或30天）商场有权解除合同并要求赔偿损失等。

四、租赁保证金（押金）：理解“押多少、怎么退”

1.保证金金额：通常为一个月至三个月租金不等，合同中需明确具体金额或计算标准。

2.支付与退还：保证金一般在签署合同时或物业交付前支付。关于退还，需明确在租赁期满或合同解除后，商户结清所有应付款项、办妥退租手续、无违约行为且物业恢复原状（或按合同约定处理）后，商场在一定期限内（如30个工作日）无息退还保证金。

3.保证金的扣除：若商户发生违约行为，商场有权从保证金中直接扣除相应款项以弥补损失，不足部分商户仍需补足。

五、其他费用：厘清“还有哪些钱要交”

商场租赁中，除租金和保证金外，往往还有其他费用。

1.物业管理费：由商场或其委托的物业公司收取，用于公共区域的清洁、安保、设施维护等。需明确收费标准、支付周期及方式。

2.推广费/广告基金：商场为整体营销推广而向商户收取的费用，通常按面积或租金的一定比例收取，需明确用途、标准及支付方式。

3.水电费、空调费、燃气费等：根据实际用量计量，由商户承担。需明确计费标准、抄表周期、缴费方式及逾期责任。部分商场可能收取空调公摊费。

4.其他可能的费用：如垃圾清运费、POS机使用费、特殊场地使用费等，均需在合同中一一列明或明确费用承担原则。

六、双方的权利与义务：明确“能做什么、不能做什么”

1.出租方（商场）的权利与义务：

*权利：收取租金及其他费用、监督商户经营、对商户违反商场管理规定的行为进行制止和处理、在特定条件下解除合同等。

*义务：按合同约定交付合格的租赁物业、保证商户对物业的合法使用权、维护公共区域的正常运营秩序、提供必要的物业服务、协助商户办理相关经营证照（如需）等。

2.承租方（商户）的权利与义务：

*权利：依约使用租赁物业、在合同约定