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农村宅基地盘活利用的模式与政策支持研究（实践应用型课题）

课题概述与应用价值

本课题以乡村振兴与现代农业为总体场景，面向县域与乡镇层面，以“盘活利用+政策支撑+数字化治理”为主线，构建多主体、多模式、多层次的农村宅基地盘活利用实践方案，并形成与之匹配的制度设计、政策组合、流程工具与评价体系，旨在显著提升宅基地资源配置效率、增加农民财产性收入、缓解乡村“人房分离”“用地约束”等现实难题，并在保障耕地保护红线与生态安全的前提下，释放农村存量建设用地的空间与资产价值，示范引领全国不同类型县域的规范化与规模化推进。

为便于系统把握课题的应用定位与预期贡献，现以实践应用课题基本信息概览表凝练呈现课题的应用背景、应用目标、应用场景、应用方法、预期效果与应用价值。

应用背景

应用目标

应用场景

应用方法

预期效果

应用价值

宅基地闲置与低效并存、农民收入渠道收窄、村集体缺乏活化工具、政策边界复杂与治理碎片化

构建可复制、可推广的宅基地盘活模式库与政策组合包；提升资产化率与流转合规率；强化集体组织能力与数字治理能力

县域统筹下的闲置宅基地（危旧房、搬迁遗留、拆并遗留）、文旅资源集聚区、城郊功能叠加区、空心化与老龄化突出的村庄

“三权分置”下的流转、租赁、入股、委托运营、置换与退出等综合模式；不动产确权登记与用途管制；数字化登记与交易平台；绩效评估与风险保障机制

闲置率下降10-20个百分点；财产性收入年增速显著；集体收益增加；风险事件显著降低；空间格局优化

经济、社会、环境、政策与创新五维价值协同释放，形成县域层面的规范化实践与政策建议体系

课题的价值取向在于以“依法合规与权益保障”为底线，以“多元主体协同与产业融合”为抓手，以“数字化平台与绩效评估”为牵引，推动制度创新与技术创新并举、试点探索与规模推广同步。

第一章绪论

1.1应用背景与需求分析

近年来，随着城镇化与人口迁移的持续演进，农村“人房分离”与“空心化”问题不断叠加，导致宅基地闲置与低效利用现象普遍出现；同时，乡村振兴与现代农业的产业链延伸、生态文化价值的多元释放，以及数字基础设施的下沉，使得宅基地作为农村建设用地的核心载体，既承载农民基本居住权益，又蕴含潜在资产属性，因而在制度边界明确的前提下，具备了盘活利用的现实条件与政策机遇。

行业发展现状呈现出三重特征：一是规模性闲置与结构性短缺并存，闲置与低效利用在多数县域呈区域性分布；二是集体组织市场化能力不足，难以在合法合规的框架下实现资源资产化与金融化；三是数字化登记、交易与治理能力参差不齐，影响了盘活效率与风险防控的精细化水平。实际应用需求则集中在权属清晰、流转合规、收益分配合理、风险可控与绩效可评估等方面。政策环境方面，“三权分置”改革持续深化，“房地一体确权登记”稳步推进，农村产权流转交易体系逐步完善，为宅基地盘活提供了法理与制度基础；与此同时，严格的用途管制、耕地保护红线与生态红线要求，构成盘活利用的边界与约束。技术发展水平表现为不动产统一登记与农村产权交易系统的普及、区块链/大数据/遥感监测的引入、以及“村务通”“数字乡村”平台的落地，为盘活利用提供了高效工具与方法。

为更直观展现应用背景的多维特征，现以表格梳理当前背景的关键维度及其典型表现。

维度

现状特征

制度环境

“三权分置”法理框架明确，房地一体确权登记推进，流转交易体系逐步完善

土地格局

闲置率与低效利用率区域性差异大，空心化与人房分离并存

产业基础

现代农业、文旅康养、电商与新业态与宅基地盘活耦合程度提升

集体能力

村集体市场化能力与治理能力不足，资产化与金融化水平偏低

数字化能力

不动产登记与交易系统普遍可用，遥感与区块链等新技术加速渗透

风险约束

用途管制与耕地保护红线严格，农民权益保障要求高，司法与行政衔接待强化

需求分析方面，实践中同时存在显性需求与潜在需求，显性需求集中于“权属登记—流转合规—收益分配—风险防控—绩效评估”的全流程需求，潜在需求则涉及“产业协同—金融支持—生态约束—空间整治—数字治理”的系统化能力构建；需求紧迫性与重要性决定了课题必须以“试点先行—评估验证—政策固化—规模推广”为主线。

为更系统呈现识别出的应用需求、类型、影响程度与解决紧迫性，表格如下：

需求类型

需求描述

影响程度

解决紧迫性

功能需求

权属清晰、流转合规、收益分配合理、风险可控、绩效可评估

高

高

性能需求

交易效率与资金结算效率高、数据安全与隐私保护到位、系统可用性高

中-高

中

可靠性需求

确权登记准确率与一致性高、纠纷处理时效性强、审计追踪完整

高

高

易用性需求

农民与村集体操作便捷、政务平台与市场平台界面友好、培训成本低

中

中

潜在需求

产业融合与金融支持、数字治理与信用建设、生态空间约束协同优化

中-高

中-高