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关于小区物业及电梯维保利用维修电梯套用维修基金的报告

近年来，随着我国城镇化进程加速，居民小区数量持续增长，住宅专项维修资金（以下简称“维修基金”）作为保障小区公共设施正常运行的“养老钱”，其规范使用与监管备受关注。其中，电梯作为高层小区的核心公共设施，因维护频率高、维修成本大，成为维修基金使用的重点领域。然而，部分小区物业与电梯维保单位通过虚构维修项目、夸大故障程度、重复申报等手段套取维修基金的现象逐渐显现，不仅侵害业主合法权益，更埋下公共安全隐患。本文基于对多个小区的实地调研与案例分析，系统梳理该类问题的表现形式、运作模式及治理路径。

一、问题显现：从异常报修到业主质疑的矛盾升级

2023年3月，某二线城市XX小区业主群内连续出现多起关于电梯故障的投诉：3号楼2单元电梯半月内三次报停，显示“主板故障”“门机系统损坏”；5号楼1单元电梯在维修后仅运行一周便再次出现异响，维保单位称“需更换曳引机”。业主普遍反映，电梯故障频率较往年显著增加，但维修效果却未同步提升，部分老年业主甚至因担心电梯突然停运而减少外出。

业主委员会（以下简称“业委会”）随即启动调查，调取2021年至2023年电梯维修记录发现：该小区6部电梯3年内累计申请维修基金12次，总金额48.6万元，涉及项目包括更换主板、门机系统、曳引机、钢丝绳等核心部件。然而，对比电梯出厂资料与日常巡检记录，3号楼2单元电梯主板型号为某品牌经典款，市场寿命普遍在10年以上（该电梯仅使用5年）；5号楼1单元电梯曳引机检测报告显示，其磨损程度仅为15%（行业标准30%以下无需更换）。更关键的是，部分维修项目的《维修方案》与《验收报告》存在笔迹雷同、签字日期倒签等问题，初步指向人为操作痕迹。

二、运作模式：物业与维保单位的“协同”套取链条

通过进一步核查财务凭证、约谈相关人员及委托第三方检测机构介入，该小区套取维修基金的具体模式逐渐清晰，主要呈现以下特征：

（一）虚构故障：小病大治与无病装病

物业与维保单位联合编造电梯“故障”，将正常损耗描述为“严重故障”。例如，2号楼1单元电梯曾因业主误操作导致门机短暂卡顿，本可通过调试恢复，但维保单位现场勘查时故意扩大问题，称“门机控制器烧毁需整体更换”，并提供“检测报告”佐证。实际上，经第三方检测，该控制器仅因线路接触不良导致异常，维修成本不足200元，却申报更换费用8500元。

（二）虚增项目：拆分工程与重复申报

将单一维修项目拆分为多个子项，或对已维修部位重复申报。例如，1号楼2单元电梯2022年11月因钢丝绳局部磨损申请更换3根（费用1.2万元），2023年3月又以“剩余钢丝绳同步老化”为由再次申请更换剩余3根（费用1.3万元）。但第三方机构通过钢丝绳探伤检测发现，首次更换的3根钢丝绳实际仅使用2年（设计寿命5-8年），且未发现与剩余钢丝绳存在“同步老化”关联，两次更换均无必要。

（三）价格虚高：配件采购与工时费的双重溢价

维保单位利用业主对电梯配件市场的信息差，虚报配件价格与工时费。以3号楼2单元电梯主板更换为例，申报价格为2.8万元（含工时费），但市场同型号二手主板仅需8000元（该电梯主板未达到报废标准，完全可修复使用），工时费更从常规的500元虚报至3000元。经统计，该小区电梯维修项目平均溢价率达150%-200%。

（四）流程造假：材料闭环与验收走过场

为规避监管，物业与维保单位伪造完整的“维修证据链”：提前制作虚假《故障检测报告》《配件采购合同》《维修日志》，并诱导或代签业主意见（部分业主表示未收到征求意见表）；验收环节由物业人员“代为确认”，甚至直接伪造业委会签字，使违规操作“合法化”。

三、深层诱因：制度漏洞与监管缺位的叠加效应

该类问题的频发，本质是维修基金管理链条中多重漏洞的集中暴露：

（一）信息不对称：业主参与度低与专业知识匮乏

维修基金使用需经“双三分之二”业主同意（专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意），但实践中，多数业主因工作繁忙、专业知识不足，难以对《维修方案》的合理性进行实质审查。部分物业利用这一特点，通过“简化表述”（如仅标注“电梯维修”而非具体故障部位）、“诱导签字”（声称“不签字影响电梯使用”）等方式获取同意，使决策程序流于形式。

（二）审批流程宽松：前端审核与过程监管缺失

目前，维修基金使用审批多依赖书面材料审查，缺乏对故障真实性、维修必要性的现场核查。部分地区虽要求“现场勘查”，但勘查人员多为物业或维保单位推荐，独立性难以保证。例如，XX小区多份《故障检测报告》由合作维保单位出具，审批部门未委托第三方复核，导致虚假报告顺利通过。

（三）责任追溯困难：多方推诿与惩戒力度不足

维修基金套取行为涉及物业、维保单位、审批部门等多方主体，责任界定模糊。