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关于终止开发商物业服务并告全体业主的报告范本

尊敬的全体业主：

为维护小区全体业主合法权益，提升物业服务质量，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规，结合本小区实际情况，现就终止开发商下属物业服务企业（以下简称“原物业”）服务相关事宜向全体业主说明如下：

一、小区物业管理现状与历史背景

本小区于2018年12月完成整体交付，依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，开发商于2017年10月与原物业（开发商全资子公司）签订《前期物业服务合同》，约定服务期限至业主大会选聘新物业服务企业并签订合同之日止。

自交付以来，原物业作为前期物业服务企业，承担了小区公共区域保洁、绿化养护、秩序维护、设施设备管理等基础服务。2021年6月，小区首次业主大会成功召开，依法选举产生第一届业主委员会（以下简称“业委会”）并完成备案，标志着小区进入业主自治管理阶段。根据《前期物业服务合同》约定及《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，业委会有权代表全体业主启动物业服务企业选聘程序，并终止原物业的服务。

二、终止原物业服务的核心原因

业委会自成立以来，通过业主意见征集、日常巡查、专项调研等方式，全面梳理原物业服务存在的问题。经统计，2021年6月至2023年10月期间，业委会共收到业主有效投诉及建议1278件，其中涉及物业服务质量问题的占比83%。经业委会核实，原物业在服务过程中存在以下严重违约行为，已构成根本违约，符合《民法典》第五百六十三条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之合同法定解除情形：

（一）基础服务质量长期不达标

1.环境卫生管理混乱：小区公共区域（包括楼道、电梯、地下车库、垃圾厢房）清洁频次未达到《前期物业服务合同》约定的“每日2次清扫、垃圾日产日清”标准。经业委会2023年8月专项巡查，垃圾厢房周边垃圾堆积现象累计出现12次，最长堆积时间达36小时；楼道灰尘、电梯内壁污渍平均每3日清理1次，与合同约定的“每日清理”严重不符。

2.绿化养护严重缺失：合同约定“公共绿地每日巡查、每月修剪、病虫害及时防治”，但实际执行中，草坪杂草高度普遍超过15厘米（合同要求不超过8厘米），灌木修剪周期长达3个月（合同要求1个月），部分区域因养护不当导致绿植死亡（如2号楼前12株黄杨、5号楼侧8株樱花树），死亡绿植未及时补种，已影响小区整体环境品质。

3.公共秩序维护失职：门岗保安未严格执行“外来人员登记、车辆进出核查”制度，2023年1月至10月，小区内发生3起非业主人员入室盗窃事件（经警方调取监控显示，嫌疑人通过未登记的侧门进入）；地下车库车辆乱停乱放现象频发，消防通道堵塞问题累计被消防部门警告2次，存在重大安全隐患。

（二）公共设施设备管理不作为

1.共用设施维修拖延：小区电梯自2020年起陆续出现故障，合同约定“电梯故障30分钟内响应、2小时内修复”，但2023年1月至10月，电梯故障平均修复时间达4.2小时，最长一次故障（3号楼2单元电梯）因原物业未及时联系维保单位，导致业主被困超2小时；消防设施（如灭火器、烟感报警器）未按合同约定“每季度检测、每年全面检修”，2023年9月消防部门检查发现，40%灭火器过期未更换，15处烟感报警器失效。

2.公共区域改造敷衍：2022年业主大会表决通过“小区路面修复及照明升级”专项方案（预算68万元），原物业仅完成50%的路面修复（实际支出22万元），剩余资金未用于照明升级，而是以“材料涨价”为由单方面终止改造，且未向业委会提交书面说明。

（三）财务收支不透明，侵占公共收益

1.公共收益未依法公示：根据《前期物业服务合同》约定，原物业应每年公示公共区域（电梯广告、车位租赁、快递柜入驻等）收益及支出明细。但2021年至2023年期间，原物业仅提供2021年部分广告收益数据（金额5.8万元），2022年、2023年公共收益数据均未公示。经业委会委托第三方审计（2023年11月完成），小区2021年1月至2023年10月公共收益总额为87.6万元（含电梯广告42万元、地面车位租赁35万元、快递柜入驻10.6万元），原物业仅入账32万元，差额55.6万元未说明去向。

2.维修资金使用违规：2022年原物业申请使用住宅专项维修资金18万元用于小区水系维护，但实际仅支出8万元（购买水草、清理淤泥），剩余10万元被用于支付保安工资（非公共设施维修范畴），