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土地增值税培训课件金三

汇报人：XX

目录

01

土地增值税概述

02

土地增值税征收范围

03

土地增值税的计算

04

土地增值税的申报与缴纳

05

土地增值税优惠政策

06

土地增值税案例分析

土地增值税概述

PARTONE

税种定义及性质

定义解析

对转让房地产增值额征收，不含无偿转让行为。

性质特点

以增值额为计税依据，实行超率累进税率。

税率及计算方法

土地增值税采用四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，增值率越高税率越高。

四级超率累进

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，增值额为转让收入减扣除项目金额。

计算方法详解

纳税义务人

01

单位纳税人范围

包括国企、私企、外企等各类企业及事业单位、社会团体等

02

个人纳税人范围

涵盖个体工商户及其他个人，转让房地产并取得收入需纳税

土地增值税征收范围

PARTTWO

征收对象

01

转让方主体

包括企业、自然人及其他组织转让国有土地使用权及附着物

02

特定行为主体

涵盖合作建房转让、单位交换房地产等特定行为主体

征收条件

土地使用权或房产所有权需发生有偿转移，如买卖、交换等行为。

产权转移有偿性

转让的土地使用权须为国有土地，集体土地转让不在征收范围内。

国有土地使用权

对转让房地产的增值额征税，增值额为收入减除规定扣除项目金额后的余额。

增值额计算要求

免税情形

因国家建设需要依法收回的房地产免征土地增值税

国家回收免税

自建普通住宅出售，增值额未超扣除项目20%免税

普通住宅免税

土地增值税的计算

PARTTHREE

计税依据

指转让房地产收入减除扣除项目后的余额，无余额则无需缴税。

增值额定义

包括土地成本、开发费用、相关税金及财政部规定的其他扣除项。

扣除项目构成

税额计算步骤

01

确定计税依据

根据土地转让收入扣除相关成本费用，确定计税依据金额。

02

计算增值率

用计税依据除以扣除项目金额，得出增值率以判断适用税率。

03

计算应纳税额

依据增值率确定税率和速算扣除系数，计算最终应纳税额。

常见问题解析

土地增值税计税依据常含糊，需明确转让房地产收入减扣除项目金额。

计税依据疑问

01

扣除项目复杂易混淆，如开发成本、费用及税金等需准确界定。

扣除项目界定

02

土地增值税的申报与缴纳

PARTFOUR

申报时间与方式

合同签订后7日内申报，特殊情况可按月/季申报，需税务机关审核同意

申报时间规定

01

提交产权证、合同等资料，填写申报表，税务审核后按核定期限缴纳

申报方式与流程

02

缴纳流程

提交产权证、合同及评估报告等资料，7日内完成申报

申报准备

01

按增值额与扣除项目比例确定税率，计算应纳税额

税额计算

02

按核定税额及期限缴纳，预征项目竣工后清算多退少补

税款缴纳

03

违规处理

未按时申报或缴纳，税务机关将追缴税款并加收滞纳金，情节严重者处以罚款。

故意隐瞒收入或虚假申报，将面临高额罚款及信用评级下降风险。

01

02

违规处理

土地增值税优惠政策

PARTFIVE

政策解读

建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目20%的，免征土地增值税。

普通住宅免税

个人销售住房暂免征收土地增值税。

个人销售免税

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

国家建设免税

01

02

03

优惠条件

增值额未超扣除项目20%，免征土地增值税

普通住宅销售

因国家建设依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

国家建设需要

申请流程

准备土地使用权证、销售合同等材料，填写申请表后提交至税务机关。

材料准备与提交

税务机关审核材料，公示无异议后批准减免申请。

审核与公示

土地增值税案例分析

PARTSIX

典型案例介绍

南京税务局撤销2020年核定通知，因程序或事实认定问题调整清算方式。

01

南京撤销核定案例

惠州项目因账簿缺失按5%核定，但实际税负率2.01%，引发税法理解争议。

02

惠州大核定争议

北京项目因未按时清算，税务机关核定四项成本后反推征收率，确定应纳税额。

03

北京四项成本核定

案例分析方法

全面收集交易数据、成本凭证等，确保分析基础准确。

数据收集

详细梳理计税依据、扣除项目，准确计算税额。

计算过程

将案例数据与政策规定对比，找出差异及原因。

对比分析

风险防范提示

01

政策理解风险

准确理解土地增值税政策，避免因政策误读导致税务风险。

02

数据核算风险

确保土地增值税计算数据准确，防止因数据错误引发的税务问题。

谢谢

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