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买房名义借用合同风险及法律建议

在房地产市场的复杂环境下，出于限购政策、信贷优惠、债务隔离或其他种种考量，部分购房者选择借用他人名义购买房产，由此产生了“借名买房”的现象。随之而来的，便是“买房名义借用合同”（或称“借名买房合同”）的签订。然而，这种游离于政策边缘的操作，潜藏着诸多法律风险，稍有不慎，便可能导致“房财两空”的窘境。本文将深入剖析借名买房合同的潜在风险，并提供相应的法律建议，以期为相关人士提供参考。

一、借名买房合同的核心法律关系与效力认定

借名买房，顾名思义，是指实际购房人（借名人）因自身原因不便或不能以自己名义购房，而借用他人（出名人）的名义，由借名人实际出资，将房屋登记在出名人名下的行为。其核心法律关系是借名人与出名人之间关于房屋所有权归属、出资返还、名义变更等权利义务的约定。

关于借名买房合同的效力，并非一概而论。在司法实践中，通常会区分不同情况进行认定：

1.一般情况下的效力：如果借名买房行为本身不违反法律、行政法规的强制性规定（此处的强制性规定应作狭义理解，即效力性强制性规定），且系双方当事人的真实意思表示，借名合同通常会被认定为有效。双方均应恪守合同约定。

2.规避政策的效力风险：若借名买房的目的是为了规避国家限购、限贷、税收等房地产调控政策，则该合同效力可能受到挑战。法院可能会认为此类行为扰乱了房地产市场秩序，损害了社会公共利益，从而依据相关法律规定认定合同无效。一旦合同被认定无效，将按照无效合同的处理原则，即返还财产、赔偿损失等来处理，这对借名人的权益保护极为不利。

3.涉及特定资格的效力：对于某些需要特定购房资格的房产（如经济适用房、限价房等保障性住房），借名购买此类房屋的合同，因违反国家关于保障性住房的管理规定，通常会被认定为无效。

二、借名买房合同对借名人的主要风险

借名人作为实际出资人和房屋的实际使用人，面临的风险往往更为直接和重大。

1.所有权归属风险——“名实不符”的困境：

房屋登记具有公示公信效力，对外而言，出名人是法律上的房屋所有权人。若出名人反悔，否认借名事实，或在借名人不知情的情况下，将房屋出售、抵押、赠与给第三人，借名人若无法提供充分有效的证据证明借名关系和实际出资事实，其主张房屋所有权的请求可能无法得到法院支持，从而面临“钱房两空”的风险。即使借名人能够证明借名关系，若第三人系善意购买（即不知道且无法知道借名情况）并已办理过户登记，则借名人也无法对抗善意第三人，只能向出名人追究赔偿责任。

2.出名人债务风险——房屋被查封、执行：

若出名人对外负有债务，且该债务已进入执行程序，登记在其名下的案涉房屋极有可能被法院作为出名人的财产予以查封、拍卖。此时，借名人虽可提出执行异议或执行异议之诉，但其异议能否成立，取决于其能否提供充分证据证明借名关系、实际出资、实际占有使用等事实，且该权利能否排除强制执行。这一过程不仅耗时耗力，结果也具有不确定性。

3.政策变动与合同无效风险：

如前所述，若借名行为旨在规避限购、限贷等政策，一旦政策调整或被相关部门查处，借名合同可能被认定为无效。合同无效后，借名人无法依据合同约定取得房屋所有权，只能要求出名人返还已支付的房款及利息，但房屋增值部分的归属则可能产生争议，借名人难以完全享受房价上涨带来的利益。

4.过户障碍与税费负担：

即使借名合同有效，借名人日后想要将房屋过户到自己名下，仍需符合届时的购房政策和税收政策。若借名人届时仍不具备购房资格，或过户需要缴纳高额的税费（如个人所得税、增值税等），都将成为借名人实现“名实归一”的障碍。

5.出名人婚姻家庭状况变动风险：

若出名人发生离婚、再婚等情况，该房屋可能会被视为出名人的夫妻共同财产，从而卷入离婚财产分割或继承纠纷中，借名人需额外耗费精力来证明房屋的实际归属。

三、借名买房合同对出名人的主要风险

出名人并非毫无风险，其作为名义上的房屋所有权人，也可能面临以下潜在风险：

1.信用风险与购房资格影响：

若借名买房涉及按揭贷款，出名人通常是贷款合同的名义借款人。一旦借名人未能按时足额偿还月供，出名人的个人征信将受到负面影响，甚至可能被银行起诉要求承担还款责任。此外，名下有房产登记记录，可能会影响出名人自身日后购房时享受首套房优惠政策（如更低的首付比例、贷款利率等），或导致其因超出限购套数而无法购房。

2.债务连带责任风险：

如前所述，若借名人未能偿还按揭贷款，银行有权要求出名人承担还款义务。若借名人利用该房屋从事违法活动，或因房屋租赁、使用等产生纠纷，出名人作为登记的所有权人，也可能被卷入相关的法律纠纷中，承担相应的法律责任。

3.税务及其他行政责任风险：

若借名买房行为被税务部门认定为存在避税嫌疑，出名人可能面临补缴税款、滞纳金甚至罚款的风险。

四、借名买