2026年房地产估价师面试题及评估技术要点.docxVIP

第PAGE页共NUMPAGES页

2026年房地产估价师面试题及评估技术要点

一、单选题（共5题，每题2分）

1.某城市核心区域一栋写字楼，2025年市场交易活跃，类似物业租赁率稳定在75%，空置率25%。若该写字楼年租金收入为500万元，年运营成本为租金收入的30%，则其收益法评估中的资本化率应重点考虑以下哪项因素？

A.同区域其他写字楼的市场租赁率

B.写字楼自身的物业品质与管理水平

C.当地银行贷款利率

D.物业所在区域的产业政策变动

2.某城市新区规划新增住宅用地，土地出让方式为““底价+竞配建””，即竞拍者需承诺额外建设一定规模的社区配套。若甲开发商出价5000万元，乙开发商出价5500万元但承诺多配建200平方米社区食堂，则最终成交地价应按以下哪项计算？

A.甲开发商的5000万元现金出价

B.乙开发商的5500万元现金出价+200平方米食堂的评估价值

C.两者出价中较高的5500万元

D.两者现金出价与配建折价后的加权平均价

3.某临街商铺因业态调整长期空置，评估时需采用残余法。已知该商铺年租金潜力为80万元，正常运营成本为租金收入的40%，残余法中“残余收益”的计算基础应为以下哪项？

A.租金收入×（1-运营成本率）

B.租金收入÷运营成本率

C.租金收入-运营成本

D.运营成本÷租金收入

4.某城市2025年住宅成交均价为每平方米2万元，但近三年房价涨幅持续低于同期居民收入增长速度。若评估某套二手房，采用比较法时，应重点调整以下哪项修正系数？

A.房屋楼层修正

B.市场涨跌修正

C.装修程度修正

D.周边配套完善度修正

5.某工业用地因用途变更需重新评估，原规划为仓储用地，现改为商业用地。评估时，地价修正的核心依据是以下哪项？

A.土地出让金政策差异

B.不同用途的土地价值系数

C.原规划与现规划的容积率差异

D.周边商业物业成交案例

二、多选题（共5题，每题3分）

1.某商业综合体因经营不善导致物业价值下降，评估时需考虑减值因素。以下哪些属于减值评估的常见调整事项？

A.经营收益大幅下滑的修正

B.物业闲置期间的折价处理

C.装修老化导致的成新率折减

D.区域商业衰退对租金的影响

E.贷款抵押权对物业处置的限制

2.某城市更新项目涉及旧厂房改造，评估时需综合运用多种方法。以下哪些方法适用于该类项目？

A.成本法（用于重置成本估算）

B.收益法（用于未来收益测算）

C.比较法（用于周边市场参照）

D.路线价法（用于地块价值评估）

E.假设开发法（用于开发增值测算）

3.某农村集体建设用地拟流转用于商业开发，评估时需特别注意以下哪些政策限制？

A.土地用途管制（农用地转用审批）

B.规划指标调整（容积率与建筑密度限制）

C.集体经营性建设用地入市政策

D.土地增值收益分配规则

E.拆迁补偿与安置协议条款

4.某城市新建地铁线路开通后，沿线物业价值显著提升。评估时需考虑哪些增值因素？

A.地铁站点辐射半径内的物业溢价

B.公共交通便利性对通勤成本的影响

C.地铁开通对周边商业业态的催化作用

D.地铁建设期间的环境干扰折价

E.土地红线内可建建筑面积的增加

5.某政府机构拟转让闲置办公楼，评估时需特别关注以下哪些风险因素？

A.产权瑕疵（如抵押权未解除）

B.装修损耗与维护成本

C.政策性租金管制的影响

D.市场去化周期与持有成本

E.税收优惠政策的变化

三、简答题（共4题，每题5分）

1.简述在评估租赁型商铺时，比较法中“区位因素修正”应重点考虑哪些指标？

2.某城市住宅市场存在“挂牌价虚高”现象，简述收益法评估中如何修正租金收入预测？

3.简述假设开发法中“开发完成价值”与“开发成本”估算的核心步骤。

4.简述政府征收土地时，土地价值评估的特殊性（与市场交易评估的区别）。

四、计算题（共3题，每题10分）

1.某公寓楼建筑面积8000平方米，2025年市场租金单价为每月每平方米120元，空置率15%，运营成本为租金收入的25%。若折现率为8%，求该公寓楼未来5年收益的现值。

2.某地块出让面积10000平方米，规划容积率为3.0，市场地价每平方米3000元。若开发商需配建500平方米社区服务设施，配建折价系数为0.8，求该地块的最终成交地价。

3.某商铺原值500万元，已使用10年，重置成本为800万元。若成新率评估为60%，市场租金年收益80万元，运营成本率40%，折现率10%，求该商铺的净收益现值。

五、综合分析题（共2题，每题15分）

1.某城市老旧小区改造项目，政府需评估改造后的土地增值收益。若改造前土地用途为住宅，容积率2.0，改造后可改为商业用地，容积率提升至4