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物业设施设备维护保养工作计划书

前言

物业设施设备是保障物业区域正常运行、提升居住与办公品质的核心基础。为确保各类设施设备始终处于良好运行状态，最大限度延长其使用寿命，降低故障率，保障业主及使用人的生命财产安全，提升物业服务水平，特制定本物业设施设备维护保养工作计划书。本计划旨在通过系统化、预防性、规范性的维护保养措施，实现设施设备管理的精细化与高效化。

一、计划制定依据与目标

（一）制定依据

1.国家及地方相关法律法规、行业标准与规范。

2.设施设备原制造商提供的安装、使用及维护说明书。

3.物业服务合同中关于设施设备维护保养的相关要求。

4.本物业历年设施设备运行状况、维护记录及故障统计分析。

5.行业内先进的设施设备管理经验与技术。

（二）总体目标

1.设备完好率：确保重要设施设备完好率达到较高水平，满足物业正常运营需求。

2.故障停机率：显著降低各类设施设备故障停机时间及频次，特别是影响业主日常生活与工作的关键设备。

3.安全运行：杜绝重大安全责任事故，确保所有设施设备符合安全规范要求。

4.节能降耗：通过科学维护与合理调整，优化设备运行参数，降低能源消耗与运维成本。

5.服务满意度：提升业主对设施设备运行状况的满意度，为物业增值保值提供有力支撑。

二、设施设备概况与评估

（一）设施设备分类与清单

本物业设施设备主要包括以下几大系统：

1.供配电系统：高低压配电柜、变压器、应急发电机、不间断电源（UPS）、公共区域照明等。

2.给排水系统：生活水泵、消防水泵、排污泵、供水管网、排水管网、化粪池、污水处理设备等。

3.暖通空调系统：冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、新风机组、风管、温控设备等。

4.消防系统：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明与疏散指示系统、消防联动设备等。

5.电梯系统：客梯、货梯、自动扶梯及其控制系统。

6.安防系统：监控系统、门禁系统、停车场管理系统、入侵报警系统、巡更系统等。

7.弱电系统：通信网络系统、有线电视系统、公共广播系统、信息发布系统等。

8.公共设施：公共照明、道路、围墙、井盖、水景设施、儿童游乐设施、健身器材等。

（二）设备现状评估与风险分析

1.现状评估：对现有设施设备的使用年限、运行状况、维护记录进行梳理分析，评估其性能状态、老化程度及剩余寿命。

2.风险分析：识别各类设备可能发生的故障模式、影响范围及严重程度，评估潜在安全风险、环境风险及对物业服务的影响，为制定针对性维护策略提供依据。

三、维护保养目标

（一）设备运行指标

1.供配电系统：停电故障响应及时率100%，电压合格率符合国家标准。

2.给排水系统：供水压力稳定，水质达标，排水通畅，杜绝重大跑冒滴漏。

3.暖通空调系统：夏季制冷、冬季供暖效果达标，温湿度控制在合理范围。

4.消防系统：各系统功能完好，报警准确，联动正常，通过年度消防检测。

5.电梯系统：运行平稳，困人故障率低，年检合格率100%。

6.安防系统：各子系统工作正常，图像清晰，记录完整。

（二）维护保养质量目标

1.预防性维护计划执行率≥98%。

2.故障维修及时响应率100%，修复及时率达到行业标准。

3.维护保养记录完整率、准确率100%。

4.设施设备清洁、标识规范。

四、维护保养组织与职责

（一）组织架构

（二）岗位职责

1.工程管理部负责人：全面负责维护保养工作计划的制定、审批、监督执行及资源协调。

2.专业工程师/技术员：负责分管系统设备的技术支持、维护方案制定、质量监督、故障分析及人员培训。

3.维修技工：严格按照维护保养计划和操作规程进行设备巡检、保养、维修工作，做好记录。

4.仓库管理员：负责维护物料、备品备件的采购申请、验收、存储、发放及台账管理。

（三）外包服务管理

对于电梯、消防等需专业资质的维保项目，或自身技术力量不足的部分，将审慎选择合格的外包服务单位，并明确双方职责、服务标准、考核办法，加强对外包服务过程的监督与评估。

五、维护保养策略与计划

（一）维护保养类型

1.日常巡检：每日对关键设备及区域进行巡视检查，及时发现和处理简单问题。

2.定期保养：

*预防性保养：根据设备特性和运行周期，按计划进行清洁、紧固、润滑、调整、校准、更换易损件等工作，防止故障发生。

*预测性保养：通过对设备运行数据、状态参数的监测与分析，预测可能发生的故障，提前安排维护。

3.故障维修：对突发故障进行及时诊断、抢修，恢复设备功能。

4.专项检查与维护：针对季节性特点（如雨季防汛、夏季防雷、冬季防冻）或重大活动保障需求，开展专项检查与维护工作。

（二）维