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房屋租赁中“转租”的效力及纠纷案例

引言

在城市住房需求持续增长的背景下，房屋租赁已成为解决居住问题的重要方式。而转租作为租赁关系中的常见衍生行为，既可能为承租人提供灵活的住房选择，也可能因各方权利义务不明确引发纠纷。从法律层面看，转租涉及原租赁合同、转租合同的效力认定，出租方、原承租人（转租人）、次承租人三方的权利义务平衡，以及违约后的责任划分等复杂问题。本文将围绕转租的法律效力、典型纠纷类型及司法实践中的处理逻辑展开分析，结合具体案例探讨如何规避风险，为租赁市场参与者提供参考。

一、转租的法律定义与效力认定

（一）转租的基本概念与法律特征

转租，是指承租人在租赁期间将其承租的房屋部分或全部再出租给第三人（次承租人）的行为。其核心特征在于，原承租人并未退出原租赁合同关系，而是通过新的租赁关系将房屋使用权让渡给次承租人，形成“原出租方-原承租人-次承租人”的三角法律关系。这种法律关系的特殊性在于，次承租人的权利行使需以原租赁合同的有效存在为前提，且原承租人需对次承租人的行为向原出租方承担责任。

（二）转租效力的法律依据与认定标准

我国《民法典》第七百一十六条至第七百一十八条对转租行为作出了明确规定，这是判断转租效力的核心依据。具体可分为以下三种情形：

经出租人明确同意的转租

若原租赁合同中明确约定承租人有权转租，或出租人在租赁期间以书面、口头等形式单独同意转租，则转租合同合法有效。此时，原出租方与次承租人虽无直接合同关系，但次承租人可依据转租合同享有使用房屋的权利，原承租人需对次承租人的使用行为向原出租方负责。例如，原承租人将房屋转租后，若次承租人损坏房屋，原出租方可要求原承租人承担赔偿责任，原承租人再向次承租人追偿。

出租人明知转租但未提出异议的情形

实践中，部分承租人未事先取得出租人的书面同意，但在转租后，出租人通过收取租金、与次承租人直接沟通等方式知晓转租事实，且在合理期限（通常为六个月）内未提出反对。根据《民法典》第七百一十八条规定，这种情况下可视为出租人默认同意转租，转租合同自始有效。需注意的是，“合理期限”的认定需结合具体案情，若出租人在知晓后立即提出异议，则不构成默认同意。

未经出租人同意的转租

若原租赁合同未约定转租权，且出租人未事后追认，承租人擅自转租的行为构成根本违约。此时，原出租方可依据《民法典》第七百一十六条第二款规定，行使合同解除权，要求原承租人返还房屋，并可要求其承担违约责任。同时，转租合同的效力需根据出租人是否行使解除权判断：若出租人未解除原租赁合同，转租合同可能因原承租人无处分权而效力待定；若出租人解除原合同，转租合同则因失去基础法律关系而无效，次承租人需向原承租人主张损害赔偿。

（三）转租期限与原租期的衔接规则

转租期限是影响转租效力的另一关键因素。根据《民法典》第七百一十七条，若转租期限超过原租赁合同剩余期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。例如，原租赁合同剩余租期为1年，原承租人转租3年，则次承租人仅能在1年内对抗出租人，超出部分需由原承租人向次承租人承担违约责任。若原出租人对超期转租表示同意，则超出部分有效，这体现了“意思自治”原则在租赁关系中的适用。

二、房屋转租纠纷的常见类型及典型案例分析

（一）未经同意转租引发的合同解除纠纷

典型案例：某年，张某与李某签订房屋租赁合同，约定张某将自有房屋出租给李某，租期3年，合同中未明确允许转租。半年后，李某因工作调动，在未告知张某的情况下将房屋转租给王某。张某偶然发现后，要求李某立即搬离并解除合同，王某则以“已支付1年租金”为由拒绝腾退。

争议焦点：李某的转租行为是否有效？张某能否解除原租赁合同？

法院判决：法院认为，原租赁合同未约定转租权，李某擅自转租构成违约。根据《民法典》第七百一十六条，张某有权解除与李某的租赁合同。王某作为次承租人，因转租合同无效，需向李某主张返还已付租金及赔偿损失。

法律启示：未经出租人同意的转租属无效行为，原出租人的合同解除权受法律保护，次承租人需谨慎审查转租权来源，避免“钱房两空”。

（二）次承租人权益受损的追偿纠纷

典型案例：赵某将房屋出租给陈某，约定租期5年，允许转租。陈某将房屋转租给周某，租期3年。两年后，赵某因资金问题将房屋出售给吴某，吴某以“房屋已易主”为由要求周某搬离。周某认为自己与陈某的转租合同有效，拒绝腾退。

争议焦点：次承租人周某能否以“买卖不破租赁”对抗新产权人吴某？

法院判决：根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对新产权人吴某继续有效。由于陈某的转租行为经赵某同意，转租合同作为原租赁合同的从合同，其效力也及于吴某。因此，周某可在剩余租期内继续使用房屋，吴某无权要求其搬离。

法律启示：经出租人同意的转租受“买卖不破租赁”保护，次承租人的合法权益可对抗房屋买受人，但需确保转租行为本身合法有效