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民法典中居住权制度的社会功能与司法适用困境研究

一、摘要与关键词

摘要：

作为《中华人民共和国民法典》物权编中的一项重大制度创新，

居住权的正式入典，承载着回应老龄化社会以房养老、保障家庭弱势

成员基本居住权益、以及，丰富财产利用形态等多重、积极的社会功

能。然而，这一，旨在，实现实质正义的制度设计，在进入司法实践

后，其，作为一种，新型用益物权的强大法律效力，与传统所有权、

抵押权、租赁权、以及，债权人利益之间，产生了深刻的、结构性的

冲突，从而，引发了一系列，复杂的法律适用困境。本文旨在运用法

教义学与利益衡量理论，系统性地，剖析居住权制度的立法初衷与其

，在司法实践中，所遭遇的内在张力。本研究主要采用规范分析与案

例研究相结合的方法，通过对《民法典》核心条文的体系化解释，并

结合近年来，各地法院，公布的典型判例，进行深度剖析。研究发现

，居住权困境的根源，在于其，作为一种，具有绝对性、排他性与优

先性的物权，在极大，强化居住者权益保障的同时，也对房屋所有权

的权能，构成了根本性的限制，并显著，降低了财产的流通与担保价

值。其核心的司法适用困境，主要，体现在三个层面：其一，是在所

有权关系中，表现为居住权人与所有权人之间，关于费用承担、物业

维护与权利滥用的潜在冲突；其二，是在担保物权关系中，表现为已

登记居住权，对抵押权实现，所构成的实质性阻碍；其三，是在强制

执行程序中，表现为居住权，对债权人申请法院查封、拍卖的执行难

问题。本文认为，破解居住权适用困境的出路，并非，否定其，制度

价值，而在于，通过司法解释与裁判指引，建立更为精细化的利益衡

量规则，在充分，保障弱势群体居住权的同时，探索设立居住权的价

值评估、金钱补偿与权利退出机制，以实现多元主体间，权益的动态

平衡。

关键词：

居住权，民法典，物权冲突，司法适用，利益衡量

二、引言

二零二一年一月一日，《中华人民共和国民法典》的正式施行，

标志着中国特色社会主义法律体系，迈入了一个，崭新的时代。在这

部，被誉为社会生活的百科全书的鸿篇巨制中，物权编，新增的居住

权制度，无疑，是其中，最引人注目、也最具时代回应性的重大制度

创新之一。它，将长期以来，存在于民间习惯与司法实践中的居住权

益，正式，提升为一种，法定的、独立的用益物权，旨在，通过明确

，分离房屋的所有权与占有、使用的权能，来满足特定社会群体，对

稳定居住的迫切需求。

这一制度的诞生，有着深刻的现实背景与宏大的立法意图。首先

，它，直面了我国，日益，严峻的人口老龄化挑战。通过设立居住权

，老年人，可以，在生前，将房屋所有权，转让给子女或出售给金融

机构，以换取养老所需资金，但同时，又为自己，保留终身的居住权

利，从而，为以房养老模式的推广，提供了坚实的物权法基础。其次

，它，回应了在家庭关系变动中，对弱势群体，进行特殊保护的伦理

需求。在离婚纠纷中，可以，为经济上，处于弱势的一方（通常是妇

女），设立一定期限的居住权，以避免其，在失去婚姻的同时，立即

，陷入无家可归的困境。在继承安排中，也可以，通过遗嘱，为缺乏

独立生活能力的继承人或对被继承人，尽了主要扶养义务的保姆等，

非法定继承人，设立居住权，以实现更为公平、更具人情味的财产分

配。

然而，一项法律制度的社会功能，能否，顺利，实现，不仅，取

决于其，立法意图的良善，更取决于其，在具体的司法实践中，能否

，与其他，既有的法律规则，实现有效的协调与兼容。居住权，自诞

生之日起，便因其，作为一种，新型物权的强大效力，而引发了法学

界与实务界的广泛讨论与深切隐忧。物权的本质特征，在于其，对世

的、绝对的效力，即，权利人，可以，对抗包括所有权人在内的、任

何，不特定的第三人。这意味着，一旦，房屋，被合法，设立并登记

了居住权，那么，这套房屋的所有权，在很大程度上，便被虚化了。

所有权人，将面临无法，自由，使用、收益、乃至，处分该房屋的巨

大限制，房屋的市场价值与融资能力，也将，因此，大打折扣。

这，便构成了本研究的核心追问。这项，旨在，保护居住者的制

度，在多大程度上，是以牺牲所有者与其他，相关权利人（如，抵押

权人、普通债权人）的合法利益为代价的？当这种，以保障生存为目

的的、具有强烈伦t伦理色彩的居住权，与以促进交易为目的的、现代

市场经济所依赖的所有权、抵押权等，财产权利，发生正面冲突时，

我们的司法体系，应当，如何，在人伦关怀与市场效率这两种，同样

，重要的价值之间，进行审慎的权衡与裁判？因此，本研究的核心问