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设施综合管理操作流程指南

引言

设施综合管理是保障组织高效运营、资产保值增值及人员安全舒适的核心环节。它并非单一的维修或保洁工作，而是一项系统性、多维度的管理活动，涉及规划、执行、监控和优化等多个层面。本指南旨在提供一套专业、严谨且具备实用价值的设施综合管理操作流程框架，助力相关从业者规范管理行为，提升管理效能，确保设施资产在全生命周期内发挥最佳效用。

一、规划与准备阶段

设施综合管理的有效性始于周密的规划与充分的准备。此阶段的核心目标是明确管理方向、配置必要资源、建立标准体系，并为后续操作奠定坚实基础。

1.1明确管理范围与目标

首先需清晰界定设施管理的具体范围，包括但不限于建筑物结构、各类系统（如暖通空调、给排水、强弱电、消防、安防等）、设备设施、公共区域及相关附属设施。基于组织整体战略与运营需求，设定明确、可衡量的管理目标，例如提升设备完好率、降低能源消耗、保障运行安全、优化空间使用效率等。

1.2资源规划与配置

根据管理范围与目标，进行人力资源、物资资源、技术资源及财务资源的规划与配置。建立合理的组织架构，明确各岗位职责与权限；配备合格的专业技术人员与管理人员，并进行持续培训；梳理所需的备品备件、工具耗材清单，建立合理的库存管理机制；评估并引入适用的设施管理技术、软件平台（如CMMS/EAM系统）；编制年度及中长期预算，确保管理活动的资金支持。

1.3标准与规范制定

制定或引用国家、行业相关的法律法规、标准规范，并结合组织实际情况，细化形成内部管理标准与操作流程。内容应涵盖设备操作规程、维护保养标准、巡检标准、应急处理预案、安全管理规范、服务质量标准等。确保所有标准与规范具有可操作性和可考核性。

1.4风险评估与应急预案

对设施运营过程中可能存在的各类风险（如设备故障、自然灾害、安全事故、公共卫生事件等）进行识别、分析与评估。针对高风险点，制定详细的应急预案，明确应急组织架构、响应流程、处置措施、资源保障及事后恢复机制。定期组织应急演练，检验预案的有效性并持续改进。

二、日常运营与维护阶段

日常运营与维护是设施综合管理的核心内容，旨在确保设施及设备的正常运行、延长使用寿命、保障使用安全，并提供舒适的环境。

2.1日常巡检与状态监测

建立完善的日常巡检制度，明确巡检路线、巡检频率、巡检内容及责任人。巡检人员需按照标准规范对设施外观、结构完整性、各系统设备运行状况、安全警示标识、消防设施、环境卫生等进行细致检查，并准确记录巡检数据。对于关键设备，可引入状态监测技术（如振动分析、油液分析、温度监测等），实现对设备健康状况的实时或定期监控，及早发现潜在故障。

2.2预防性维护与预测性维护

依据设备制造商建议、行业标准及历史运行数据，制定科学的预防性维护计划。预防性维护应包括定期清洁、润滑、紧固、调整、部件更换等内容，以防止故障发生，保持设备良好运行状态。在条件允许的情况下，积极推行预测性维护，通过对设备运行数据的分析和趋势预测，判断设备可能发生故障的时间和部位，从而提前安排维护，最大限度减少非计划停机时间。

2.3故障报修与应急处理

建立便捷高效的故障报修渠道（如电话、APP、在线系统等），确保用户或巡检人员能及时上报故障信息。接报后，应快速响应，进行故障诊断，并根据故障性质和严重程度启动相应的处理流程。对于紧急故障或影响安全的情况，需立即启动应急预案，组织力量进行抢修，尽快恢复设施正常功能。故障处理完毕后，需进行原因分析、记录归档，并提出预防类似故障再次发生的改进措施。

2.4空间管理与优化

对组织内部的办公空间、生产空间、仓储空间、公共空间等进行统一规划、分配与管理。建立空间使用台账，实时掌握空间占用情况。定期对空间使用效率进行评估与分析，根据组织发展需求和人员变化，适时进行空间调整与优化，提高空间利用率，改善工作环境。

2.5能源管理与节能降耗

对水、电、气、热等能源消耗进行计量、监测与分析。制定能源管理目标和节能措施，推广应用节能技术和产品（如LED照明、变频调速设备、智能控制系统等）。通过优化运行参数、改进管理方式等手段，降低能源消耗，减少运营成本，提升绿色环保水平。

2.6安全与安保管理

严格执行安全管理法规，落实安全生产责任制。定期开展安全检查、隐患排查与整改，加强对消防设施、特种设备、电气安全、危化品管理等重点领域的监管。加强安保管理，包括出入管理、视频监控、防盗防破坏等措施，确保人员、财产及信息安全。组织安全培训和演练，提高全员安全意识和应急处置能力。

三、监控、评估与优化阶段

为确保设施管理工作持续有效，并不断提升管理水平，必须对管理过程和结果进行常态化的监控、科学评估与持续优化。

3.1数据收集与绩效监控

建立设施管理数据收集与存储机制，收集内容包括设备运行数据、维护记录、能耗数据、