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法条解读中民法典物权编居住权的适用场景

一、引言：居住权入典的立法逻辑与现实意义

居住权作为一项古老的用益物权，在罗马法中便已有雏形，其核心功能是为特定主体提供稳定的居住保障。我国民法典将居住权独立规定于物权编第十四章（第366条至第371条），首次以法律形式明确了居住权的设立、行使与消灭规则，这一立法突破既回应了社会转型期的民生需求，也完善了我国用益物权体系。从现实背景看，随着老龄化程度加深、家庭结构小型化、离婚率波动等社会变迁，传统的房屋所有权分配模式已难以满足“住有所居”的多元需求。居住权通过“所有权与居住权分离”的制度设计，为解决“有房者不用房、需房者无房住”的矛盾提供了法律工具。本文将围绕民法典物权编的具体法条，结合典型场景，深入解析居住权的适用范围与实践价值。

二、家庭关系中的居住权益保障：从伦理需求到法律规范

家庭是居住权最基础的适用场域。在传统家庭伦理中，“居者有其屋”往往通过道德约束或习惯法实现，但现代社会中家庭成员间的财产关系更趋复杂，居住权的法定化将伦理责任转化为可操作的法律权利，有效平衡了财产所有权与居住需求的冲突。

（一）离婚后居住权益的柔性调节

离婚纠纷中，房产分割常因价值高、不可分割性成为争议焦点。根据民法典第1090条，离婚时生活困难的一方有权要求对方给予适当帮助，而居住权为这种“帮助”提供了具体实现路径。例如，夫妻双方婚后共同购买一套住房，离婚时房屋所有权判归一方所有，但另一方因经济能力不足、暂时无其他住所等原因，可依据民法典第366条（“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”），通过离婚协议或法院判决设立居住权。这种安排既避免了房屋分割的价值减损，又保障了弱势方的基本居住需求。需注意的是，居住权的期限可由双方约定（如至再婚、子女成年或特定年限），但需在登记时明确，体现了“意思自治”与“公序良俗”的结合。

（二）代际间房产的温情传承

父母与子女间的房产安排是居住权的另一典型场景。现实中，子女为父母购房却因工作调动、移民等原因无法共同居住的情况屡见不鲜；或父母将自有房产赠与、过户给子女，但担心失去居住保障。此时，居住权可作为“防老”工具：父母在转移房屋所有权时，通过书面合同（民法典第367条要求居住权设立需采用书面形式）约定自己对该房屋享有终身居住权，并办理登记（民法典第368条规定居住权自登记时设立）。这种模式既实现了财产的代际转移，又通过物权效力（优于债权）确保父母不会因子女债务纠纷、婚姻变动等失去住所。例如，子女将父母名下房产过户至自己名下用于抵押贷款，若父母已登记居住权，债权人无法通过执行程序要求父母搬离，有效保障了老年人的“住有所居”。

（三）再婚家庭的财产安全屏障

再婚家庭中，房产归属常涉及前配偶子女、现任配偶等多方利益。若老年人再婚前将房产过户给子女，可能引发现任配偶的居住担忧；若保留所有权，又可能因遗产继承导致子女与配偶的矛盾。居住权可破解这一困局：老年人可在遗嘱中明确，配偶对房产享有居住权直至其去世，所有权则由子女继承。根据民法典第371条（“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”），这种安排既尊重了老年人对财产的处分权，又保障了配偶的晚年居住权益，避免了“人走房空”的悲剧。实践中，某老人再婚前与子女协商，在房产登记时为配偶设立20年居住权，既让子女安心继承，又让配偶获得长期居住保障，有效化解了家庭矛盾。

三、市场化交易中的居住权创新：从“所有”到“使用”的观念突破

居住权的价值不仅体现在家庭内部，更通过市场化交易激活了房产的“使用价值”。在“租购并举”的住房制度改革背景下，居住权为“以房养老”“长租公寓”等新型模式提供了法律支撑，推动了房产从“静态所有”向“动态使用”的转型。

（一）以房养老模式的风险对冲

“以房养老”是指老年人将房产抵押或出售，获取资金用于养老，同时保留居住权的模式。过去因缺乏法定居住权，老年人常面临“房钱两空”的风险：若将房产出售给金融机构或个人，对方可能要求立即腾退；若抵押借款，抵押权实现时可能失去住所。民法典实施后，老年人可通过两种方式设立居住权：一是与买受人签订“房屋买卖合同+居住权合同”，约定出售房产但保留终身居住权，并办理居住权登记；二是与金融机构签订“抵押合同+居住权合同”，在抵押房产的同时设立居住权，确保抵押权实现时居住权不受影响（根据民法典第405条，抵押权设立前已存在的居住权可对抗抵押权）。例如，某老人将房产以低于市场价的价格出售给养老机构，约定自己终身居住，养老机构则通过未来房产增值或到期后出售获利，双方权益通过居住权登记得到保障。

（二）租赁市场的权益分层优化

传统租赁关系中，承租人的权利仅为债权（民法典合同编第703条），对抗第三人的效力较弱，且租赁期限最长不超过20年（民法