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房地产估价师考试《制度与政策》命题点汇总

?命题点1集体土地征收的概念

（1）集体土地是指农民集体全部的土地。

农村和都市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于农民集体全部；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体全部。

（2）征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体全部土地转变为国有土地并予以赔偿的行为。

（3）3月，全国人大对《中华人民共和国宪法》作了修改，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实施征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实施征收或者征用并予以赔偿”。8月，全国人大常委会第十一次会议经过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，也辨别了土地的征收和征用。

（4）征收和征用既有共同之处，又有不一样之处。

①共同之处是：都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法予以赔偿。

②不一样之处在于，征收重要是全部权的变化，是国家为了公共利益需要而强制取得全部权的行为，其成果是权利发生转移；征用是使用权的变化，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应该如数返还給原权利人。

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命题点2征收集体土地的特点

一是具备一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。

二是要妥善安顿被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位予以经济赔偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。

三是被征收后的土地全部权发生转移，即集体土地变为国有土地。

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命题点3征收集体土地应恪守的原则

①珍惜耕地，合理运用土地的原则；

②保证国家建设用地的原则；

③妥善安顿被征地单位和农民的原则；

④有偿使用土地的原则；

⑤依法征地的原则。

命题点4征收集体土地的工作程序

（1）申请用地；

（2）受理申请并审查关于文件；

（3）审批用地；

（4）征地实施；

（5）签发用地证书；

（6）征地批准后的实施管理；

（7）建立征收土地档案。

命题点5建设用地使用权出让的概念

建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让給土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让金是指经过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照协议规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

出让的含义通常包含如下内容：

（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处罚权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家全部。

（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

（4）集体土地不经征收不得出让。

（5）土地使用权出让是国家以土地全部者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具备平等、自愿、有偿、有期限的特点。

命题点6都市房屋拆迁的概念

（1）都市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除都市规划区内国有土地上的房屋及其从属物，并对被拆迁房屋的全部人进行赔偿或安顿的行为。

（2）《都市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）的合用范围是在都市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人赔偿、安顿的活动。

都市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人赔偿安顿的，可参考执行。

集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等关于法律、法规执行。

不需要对被拆迁人进行赔偿、安顿的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。

（3）拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的全部人，不包含被拆迁房屋的使用人。

拆迁人应该依照规定对被拆迁人予以赔偿、安顿。被拆迁人应该在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不一样于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超过拆迁期限。

（4）房屋拆迁与土地征收的概念，两者有本质的区别：

一是合用范围不一样，国家建设征收土地的合用范围是农村集体全部的土地，都市房屋拆迁的合用范围是都市规划区内的国有土地；

二是法律后果不一样，征收土地导致的法律后果是农村集体土地全部权的消灭，都市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋全部权的消灭；

三是法律依据不一样，征收土地依据《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定，都市房屋拆迁依据《拆迁条例》的规定。