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大型商场设备维护管理规范

前言

大型商场作为城市商业活动的重要载体，其正常运营高度依赖于各类设备系统的稳定、高效运行。这些设备涵盖了从基础的供配电、空调通风、给排水，到关键的消防、电梯，再到提升顾客体验的照明、安防、通讯等多个领域。科学、系统的设备维护管理，不仅是保障商场安全运营、提升服务品质的基石，也是控制运营成本、延长设备寿命、实现可持续发展的关键环节。本规范旨在为大型商场的设备维护管理工作提供一套全面、实用的指导框架，以期帮助商场运营方建立健全设备管理体系，确保各项设备设施处于良好运行状态。

一、总则

1.1目的与意义

本规范的制定，旨在规范大型商场设备设施的维护管理行为，明确各相关部门及人员的职责，确保设备设施的安全、稳定、高效运行，为顾客提供舒适、安全的购物环境，为商户营造良好的经营条件，保障商场整体运营目标的实现。

1.2适用范围

本规范适用于大型商场（包括购物中心、综合百货商场等）内所有与运营相关的各类设备设施的规划、采购、安装、验收、使用、维护、保养、检修、改造、报废等全过程管理。商场内各租户专属区域内的自有设备，可参照本规范执行或另行约定，但不得影响商场整体设备系统的安全与运行。

1.3基本原则

设备维护管理工作应遵循以下基本原则：

*安全第一，预防为主：始终将人身和设备安全放在首位，通过科学的预防性维护，降低故障发生率，杜绝安全事故。

*系统管理，责任到人：建立完善的设备管理体系，明确各层级、各岗位的管理职责，确保各项工作落到实处。

*规范操作，技术保障：严格按照设备操作规程和维护保养规程进行作业，鼓励采用先进的技术和管理方法，提升维护效率和质量。

*经济高效，节能环保：在保证设备性能的前提下，优化维护方案，合理控制成本，积极推广节能降耗技术，实现绿色运营。

*持续改进，提升品质：定期评估设备管理绩效，总结经验教训，不断优化管理流程和技术手段，持续提升设备管理水平。

二、组织架构与职责分工

2.1管理组织架构

商场应根据自身规模和设备配置情况，设立专门的工程物业部门（或类似职能部门），作为设备维护管理工作的归口管理部门。该部门应配备足够数量且具备相应专业技能的工程技术人员和技术工人。对于某些专业性极强或需特殊资质的设备维护，可委托具有相应资质的专业服务机构，但商场方仍需履行监管职责。

2.2主要职责分工

*工程物业部经理：全面负责设备维护管理工作的统筹规划、制度建设、资源调配、团队管理及对外协调。对重大设备故障处理和安全事故负领导责任。

*专业主管/工程师（如强电、弱电、暖通空调、给排水、消防、电梯等）：负责分管专业领域内设备的技术管理、维护计划制定与实施、故障诊断与排除、技术资料管理、人员技能培训等。

*维修技工：在专业主管/工程师的领导下，具体执行设备的日常巡检、定期保养、故障维修等工作，及时上报设备运行状况和发现的问题。

*运行值班人员：负责特定系统（如变配电、消防控制室）的24小时运行监控、记录，及时发现和处理异常情况，并按规定程序上报。

*商场其他部门：配合工程物业部做好设备使用过程中的相关工作，及时反馈设备使用问题，遵守设备使用规定。

三、设备资产与技术资料管理

3.1设备台账管理

建立健全设备台账管理制度，对所有纳入管理范围的设备进行统一编号、登记。设备台账应至少包含以下信息：设备名称、型号规格、生产厂家、出厂编号、安装位置、购置日期、投入使用日期、主要技术参数、原值、累计折旧、维护负责人、当前状态等。台账应保持动态更新，确保信息准确、完整。

3.2技术资料管理

收集、整理并妥善保管各类设备的技术资料，包括但不限于：设备出厂合格证、使用说明书、安装图纸、调试记录、验收报告、维修手册、备件清单、历次维护保养记录、故障处理记录、改造记录等。技术资料应建立档案，专人负责，便于查阅。对于重要的电子文档，应进行备份。

3.3设备标识管理

所有重要设备及主要部件应设置清晰、统一的标识牌，标明设备名称、编号、型号、责任人、运行状态等信息。管道系统应标明介质名称、流向。

四、设备维护保养管理

4.1维护保养计划

工程物业部应根据各类设备的技术特性、使用频率、运行环境及制造商建议，结合商场实际运营情况，制定详细的年度、季度、月度设备维护保养计划。计划应明确维护保养的设备范围、项目内容、周期频次、责任人员、所需资源及质量标准。

4.2预防性维护与保养

预防性维护是设备管理的核心，应严格按照维护保养计划执行：

*日常巡检：值班人员和维修技工应按规定路线和项目对设备进行每日巡检，及时发现并处理小的异常，记录巡检情况。

*定期保养：根据计划对设备进行清洁、润滑、紧固、调整、校准等保养工作，更换达到规定使用期限的易损件。

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