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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务新考纲必刷题详解

一、案例分析题（共19题）

第一题

案例材料：

某房地产开发公司计划在城郊核心商务区建设一座混合使用的综合体项目，内容包括地上30层住宅塔楼（共1200套）、地下2层商业商务区（租赁面积8000㎡）以及配套写字楼（租赁面积5000㎡）。项目总投资估算如下：

土地取得金额：2.5亿元

直接工程建设费用（包括建筑、装修、设施等）：3.8亿元

该项目预计在建成后3年内完成全部销售/租赁，销售收入预测为：住宅套售总价12亿元，写字楼租金净收入（3年累计）2亿元，商务区租金净收入（3年累计）1.5亿元。

项目一次性管理费用（包括营销、税费、金融费用等）：0.3亿元

项目寿命后期（第4年至第10年）预计产生的净经营性现金流（仅租金收入）为每年0.6亿元。

采用的贴现率（WACC）为8%。

请围绕上述材料完成以下三个小题的分析与答疑。

1、计算该项目在税前条件下的净现值（NPV），并给出是否应当接受该项目的投资决策。答案：NPV≈0.78亿元（采用8%贴现率），为正值，表明该项目在税前条件下具正向净现值，应接受。

2、计算项目的内部收益率（IRR），并与基准利率8%进行比较，给出投资可行性评估。答案：IRR≈10.5%，高于基准利率8%，说明项目收益率优于市场要求，具备良好投资前景。

第二题：

商业地产项目投资决策案例分析

案例材料：

某大型房地产开发商“金瑞地产”计划在经济发展较快、人口流入显著的城市A建设一个大型商业综合体项目“金瑞广场”。项目占地面积2万平方米，总建筑面积约8万平方米，计划投资5亿元人民币。项目定位为高品质购物、餐饮、娱乐休闲为主，目标客群为中高端消费群体。

项目成本预算如下：

土地成本：2.5亿元

建筑成本：1.8亿元

装修成本：0.5亿元

软装成本：0.2亿元

营销及推广成本：0.1亿元

项目管理及其他费用：0.3亿元

项目预计收入预测：

商铺租金收入：预计年收入3000万元人民币，平均租金收益率8%。

停车费收入：预计年收入200万元人民币。

物业管理费收入：预计年收入100万元人民币。

其他经营收入（如广告、餐饮等）：预计年收入50万元人民币。

项目运营成本预测：

物业管理费用：预计年支出200万元人民币。

维护维修费用：预计年支出50万元人民币。

水电等运营费用：预计年支出30万元人民币。

人员工资及其他运营费用：预计年支出100万元人民币。

财务分析：

项目预计年净营业收入：3000+200+100+50=3350万元人民币

项目预计年净利润：3350-200-50-30-100=3070万元人民币

项目预计投资回收期：5亿元/3070万元≈1.63年

项目预计投资回报率（IRR）：(3070/5)*100%≈61.4%

市场风险分析：

城市A的商业地产市场竞争日益激烈，未来3-5年预计将有多个大型商业综合体项目入市。此外，宏观经济形势的不确定性，如通货膨胀、利率上升等，也可能对项目投资回报造成影响。

政策环境分析：

当地政府对商业地产项目有明确的规划指导，鼓励发展高品质商业，但同时对土地利用率、环保要求等有严格的规定。

1、请结合案例，运用财务指标分析“金瑞广场”项目的投资价值，并说明其优劣势。

答案：

财务指标分析：

投资回收期为1.63年，属于较短的投资回收期，说明该项目能够快速收回投资本金，降低了投资风险。

投资回报率（IRR）为61.4%，属于较高的投资回报率，说明该项目具有较强的盈利能力，能够为投资者带来可观的收益。

净现值(NPV)：需要用到一个合适的折现率，假设折现率为10%，那么NPV=33500000/(1+0.1)1(1+0.1)2(1+0.1)3(1+0.1)4(1+0.1)^5≈2570万元。净现值为正值，表明该项目在扣除折现成本后，仍能带来正的价值，从投资角度考虑是值得的。

优劣势：

优势：投资回收期短，投资回报率高，市场前景良好，政府政策支持。

劣势：市场竞争激烈，宏观经济形势存在不确定性，需要考虑通货膨胀和利率上升的影响。

2、请分析“金瑞广场”项目面临的主要风险，并提出相应的风险应对措施。

答案：

主要风险：

市场风险：商业地产市场竞争加剧，可能导致租金下降，空置率上升。

经济风险：宏观经济下行，消费需求减少，可能影响商业地产的租金收入和投资回报。

政策风险：政策变化可能对项目规划、建设和运营造成影响。

运营风险：物业管理水平、经营策略、营销推广效果等都可能影响项目的盈利能力。

风险应对措施：

市场风险：加强市场调研，了