经济师考试建筑与房地产经济(中级)专业知识和实务重点难点题库解析.docxVIP

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)重点难点题库解析

一、单项选择题（共60题）

1、房地产开发项目的土地收益与开发规模呈现（）关系。

A.正相关

B.负相关

C.对数关系

D.幂函数关系

答案：A.正相关

解析：房地产开发项目的土地收益通常随开发规模的扩大而增加，但收益增加的幅度会逐渐减小，即呈现边际效用递减，但总体趋势仍为正相关关系。因此，正确答案为A。

2、在房地产项目的资金成本计算中，项目自有资金的最低收益率主要取决于（）。

A.项目的期限

B.项目的风险程度

C.可行性研究的精确度

D.银行贷款利率

答案：B.项目的风险程度

解析：项目自有资金的最低收益率是投资者为了承担项目风险而要求的最低报酬，因此其主要取决于项目的风险程度。A项、C项、D项均为次要因素或非决定因素。因此，正确答案为B。

3、根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列属于不可竞争费用的是（）

A.人工费

B.材料费

C.安全文明施工费

D.利润

答案：C

解析：根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013），安全文明施工费属于不可竞争费用，必须按国家或省级、行业建设主管部门的规定计取，不得作为竞争性费用。而人工费、材料费、利润等属于可竞争费用，由投标单位根据自身施工技术、管理水平和市场情况自主报价。

4、在房地产市场法估价中，可比实例的交易方式属于（）修正的内容。

A.交易情况

B.交易日期

C.区位因素

D.实物因素

答案：A

解析：市场法中，交易情况修正用于调整特殊交易条件对价格的影响，例如交易动机（如急售、关联交易）、交易方式（如拍卖、协议、挂牌）等导致的非正常价格偏差。交易方式属于交易情况修正的范畴，而交易日期修正用于调整市场波动，区位因素和实物因素修正分别对应区位条件和房地产实体特征的差异。

5、下列关于房地产市场调研特点的说法中，错误的是（）。

A.系统性

B.连续性

C.目的性

D.客观性

答案：B

解析：房地产市场调研具有系统性、连续性、目的性、客观性等特点。连续性是指房地产市场调研不是一次性的，而是一个连续的过程，但不是题目中说的错误选项，这里B选项表述不准确，应该是具有连续性等特点，而不是错误说法。

6、在房地产开发项目工程建设招标方式中，具有工作繁杂、开支费用大的特点的是（）。

A.协议招标

B.公开招标

C.邀请招标

D.特别招标

答案：B

解析：公开招标的优点是招标人可以在较广的范围内选择承包商，投标竞争激烈，择优率更高，有利于招标人将工程项目交予可靠的承包商实施，并获得有竞争性的商业报价，同时，也可在较大程度上避免招标过程中的贿标行为。缺点是由于申请投标人较多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，所需招标时间长、费用高。协议招标也叫议标，是一种非竞争性招标，是指业主或发包单位直接邀请某一承包商进行单独协商，达成协议后签订承包合同。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。特别招标并不是常见的招标方式分类。所以具有工作繁杂、开支费用大特点的是公开招标，选B。

7、某项目达产年经营成本为6000万元，其中年外购原材料燃料动力费3000万元，年工资及福利费1500万元，其他费用1500万元。采用分项详细估算法估算流动资金，已知应收账款、存货、现金、应付账款年周转次数分别为8次、6次、12次、10次。则该项目流动资金估算额为多少万元？

A.975

B.1075

C.1175

D.1275

答案：B

解析：分项详细估算法下，流动资金=流动资产-流动负债。流动资产包括应收账款、存货和现金等，其中：应收账款=年经营成本/周转次数=6000/8=750万元；存货=年外购原材料燃料动力费/周转次数=3000/6=500万元；现金=（年工资及福利费+其他费用）/周转次数=1500/12=125万元。流动资产合计=750+500+125=1375万元。流动负债主要是应付账款=年外购原材料燃料动力费/周转次数=3000/10=300万元。因此，流动资金=1375-300=1075万元。本题难点在于准确把握现金的计算基数是工资福利费与其他费用之和，而非全部经营成本，易错选A或C。

8、某商铺建筑面积200㎡，剩余使用年限35年，年有效毛收入为30万元，运营费用率为30%，该类房地产的报酬率为8%。采用收益法估价，该商铺的价值最接近于多少万元？

A.220

B.235

C.245

D.260

答案：C

解析：收益法计算公式为V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，其中A为年净收益，Y为报酬率，n为收益年限。计算过程：①年净收益A=年有效毛收入×(1-运营费用率)=30×(1-30%)=21万