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2024年上海市房地产市场动态调研报告

前言：经济复苏与政策引导下的市场新局

2024年，上海市房地产市场在国内外复杂经济形势与持续的政策调控下，呈现出阶段性与结构性特征交织的运行态势。本年度，宏观经济逐步企稳回升，为房地产市场的平稳发展提供了基础支撑。同时，中央及地方层面延续了“房住不炒”的核心定位，并结合市场实际情况，出台了一系列旨在保障刚需、支持改善、优化供给的调控措施。本报告旨在通过对2024年上海房地产市场各关键维度的梳理与分析，洞察市场动态，解读深层逻辑，并对未来趋势进行初步展望，为相关从业者及关注者提供参考。

一、2024年上海房地产市场总体运行态势

（一）市场整体氛围：从审慎观望到逐步回暖

年初，市场受前期调整惯性及宏观经济复苏节奏的影响，整体氛围偏向审慎。购房者入市意愿相对低迷，开发商推盘节奏亦较为谨慎。进入年中，随着一系列稳市暖市政策的逐步显效，叠加经济复苏预期的增强，市场观望情绪有所缓解，买方市场与卖方市场的博弈态势悄然发生变化，整体氛围呈现逐步回暖迹象。特别是在部分热点区域和优质项目的带动下，市场活跃度有所提升。

（二）供需关系：结构性特征显著，区域分化持续

2024年，上海房地产市场的供需关系呈现出较为明显的结构性特征。

*供应端：土地市场供应节奏保持稳定，重点关注保障性住房用地与普通商品住房用地的供应平衡。新房市场供应在年中后有所放量，尤其是改善型产品占比有所提升，反映了开发商对市场需求变化的响应。

*需求端：刚性购房需求依然是市场的基石，但改善型需求释放的动能更为强劲，对居住品质、社区环境、配套设施的要求不断提高。高端市场则保持相对稳定，客户群体购买力坚挺，但对产品力与稀缺性的要求更为严苛。

区域分化格局持续。中心城区由于土地资源稀缺、配套成熟，市场表现相对稳健；部分远郊区及新兴板块，则因供应量大、配套尚在完善中，去化压力相对较大，价格调整压力亦较为明显。

二、分市场动态分析

（一）住宅市场：刚需托底，改善主导，高端稳健

*新建商品住宅：

*成交量：全年成交量呈现“前低后高”的态势。上半年受市场观望情绪影响，成交较为平淡；下半年随着政策效果显现及优质项目集中入市，成交量逐步回升。

*成交价格：整体价格水平保持基本稳定，但结构性调整特征突出。刚需盘价格相对平稳，部分项目为促进去化，可能采取优惠促销措施；改善型及高端住宅项目由于产品力优势及客户支付能力较强，价格表现更为坚挺，部分稀缺地段项目价格仍有小幅上涨空间。

*产品结构：中大户型、高品质、绿色健康、智能化的改善型产品成为市场主流。开发商更加注重户型设计的合理性、社区配套的完善度以及物业服务的质量。

*二手住宅：

*市场活跃度：二手住宅市场在政策优化（如优化信贷支持、降低交易税费等）的刺激下，活跃度较去年有所提升，成为市场交易量的重要组成部分。

*价格走势：价格调整压力主要集中在部分房龄较长、品质一般的房源，而房龄较新、品质较好的次新房源则表现相对抗跌。整体来看，二手房价呈现稳中有降的态势，但降幅逐步收窄。

*交易周期：热门区域及优质房源交易周期相对较短，而普通区域及一般房源交易周期则有所拉长，业主预期与实际成交价之间的博弈依然存在。

（二）商业地产市场：挑战与机遇并存，转型创新加速

*零售商业（商铺）：

*传统实体零售面临电商持续冲击及消费习惯改变的双重挑战，市场整体仍处于调整期。核心商圈的优质商铺凭借其不可复制的区位优势和强大的消费吸引力，租金水平相对稳定。

*社区商业、体验式商业、特色商业街等新兴商业形态表现出较强的生命力，成为开发商与投资者关注的焦点。线上线下融合（O2O）的运营模式得到更广泛应用。

*办公市场：

*甲级写字楼市场面临一定的空置压力，尤其是非核心区域。租金水平整体承压，业主为吸引租户，在租金谈判中灵活性增加，并更注重提供增值服务。

*灵活办公空间、联合办公模式持续发展，满足了中小企业及初创企业对办公空间灵活性和成本控制的需求。城市更新背景下，老旧厂房改造的创意办公项目也为市场提供了新的供给。

（三）保障性住房市场：政策大力推进，供应持续增加

2024年，上海市继续大力推进保障性住房建设，包括共有产权保障住房、保障性租赁住房等多种形式，旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。保障性住房的供应规模持续扩大，分配机制不断完善，有效缓解了特定群体的住房压力，对稳定市场预期、促进房地产市场健康发展起到了积极作用。

三、价格走势与市场预期

（一）整体价格水平：稳字当头，结构优化

2024年，上海房地产市场整体价格水平以“稳”为主基调。新房价格在政府指导下保持基本稳定，二手房价格经过前期调整后，市场逐步寻底，价格波动趋于平缓。

（二）市场预