经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务新考纲必刷题解析.docxVIP

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务新考纲必刷题解析

一、案例分析题（共19题）

第一题

某市一国有企业拟对其拥有的一宗旧厂区用地进行自主改造开发。该宗地面积2.5万平方米，原用途为工业，现状容积率0.8。根据最新批复的控制性详细规划，该地块规划用途为商业用地兼容二类居住用地，其中商业建筑面积占比不低于30%，综合容积率不大于3.5。企业委托咨询机构进行了可行性研究，初步形成了A、B两个开发方案。

方案A：整体开发为一个商业综合体项目。规划总建筑面积为8.75万平方米（按容积率3.5计），其中商业建筑面积4.0万平方米，商务办公（视为商业）建筑面积4.75万平方米。预计开发建设期为3年，总投资额为12亿元（含土地成本、建安成本、期间费用等）。运营期第一年净租金收入预计为8500万元，此后每年增长3%。运营成本为年租金收入的25%。项目计划持有经营，不考虑销售。

方案B：分期开发，先开发住宅部分回笼资金。首先开发纯住宅部分，住宅容积率按2.8控制，可建住宅建筑面积7.0万平方米，预计2年内全部完成并销售完毕，住宅部分平均销售单价预估为1.8万元/平方米，住宅部分开发总投资为9亿元。住宅开发完成后，剩余地块开发商业部分，商业容积率按2.0控制，可建商业建筑面积约1.5万平方米，建设期1.5年，总投资3亿元，建成后持有出租，运营期第一年净租金收入预计为3000万元，此后每年增长2%，运营成本为年租金收入的30%。

两个方案的建设投资均假定在建设期内均匀投入。基准折现率取8%。土地增值税、企业所得税等税费在本题计算中暂不考虑，仅从现金流量角度进行分析。已知：(P/A,8%,30)=11.2578，(P/F,8%,2)=0.8573，(P/F,8%,3)=0.7938，(P/F,8%,3.5)=0.7599，(P/F,8%,4.5)=0.7032。（计算结果均保留两位小数）

根据以上资料，回答下列问题：

1、分别计算方案A和方案B（仅商业部分）在运营期第1年的净运营收益（NOI）。

2、分别计算方案A和方案B的财务净现值（FNPV），并通过计算说明哪个方案在财务上更可行（假设两个方案的运营期均为30年，且不考虑期末资产处置收益）。

3、除财务可行性外，企业在进行自主改造开发模式决策时，还应考虑哪些非财务因素？

答案：

1。

方案A：

运营期第1年净运营收益（NOI）=年租金收入-运营成本=8500-8500×25%=8500×(1-0.25)=8500×0.75=6375.00（万元）

方案B（仅商业部分）：

运营期第1年净运营收益（NOI）=年租金收入-运营成本=3000-3000×30%=3000×(1-0.30)=3000×0.70=2100.00（万元）

2。

方案A财务净现值（FNPV）计算：

建设期投资现值：投资在3年内均匀投入，可近似视为在建设期中点（第1.5年末）一次性投入12亿元。

投资现值=120000×(P/F,8%,1.5)。由于系数表中未直接给出，可采用内插法或取相邻年份均值近似。此处采用相邻年份系数均值简化计算：(0.8573+0.7938)/2=0.82555。

投资现值≈120000×0.82555=99066.00（万元）。

运营期收益现值：运营期从第4年开始，持续30年。第1年NOI为6375万元，以后每年增长3%，可视为等比递增年金。其现值需要折现到第3年末，再折现到期初。

第3年末价值（P3）=NOI?/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))^n]=6375/(8%-3%)×[1-((1.03)/(1.08))^30]。

先计算((1.03)/(1.08))^30=(0.9537)^30≈0.2310（近似值）。

则P3=6375/0.05×[1-0.2310]=127500×0.7690=98047.50（万元）。

运营收益现值=P3×(P/F,8%,3)=98047.50×0.7938≈77819.91（万元）。

FNPV_A=运营收益现值-投资现值=77819.91-99066.00=-21246.09（万元）

方案B财务净现值（FNPV）计算：

住宅部分：为销售型开发，其净现值主要体现在开发完成时的销售收入现值与投资现值之差。

住宅销售收入发生在第2年末（2年内完成并销售，假设集中发生在期末）：70000×1.8=126000（万元）。

销售收入现值=126000×(P/F,8%,2)=12600