房地产估价师题库与参考答案解析.docxVIP

房地产估价师题库与参考答案解析

一、单选题（共10题，每题1分，共10分）

1.除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外,其他税种在一定程度上都需要房地产估价。

A、耕地占用税

B、财产税

C、契税

D、不动产税

正确答案：A

答案解析：耕地占用税是按照实际占用耕地面积实行从量定额征收，不需要房地产估价。而契税等税种在计税时通常需要依据房地产的价值等情况，在一定程度上需要房地产估价。

2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处()的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

正确答案：D

答案解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.房地产权利中,属于债权的是()。

A、租赁权

B、抵押权

C、建设用地使用权

D、地役权

正确答案：A

答案解析：租赁权是一种债权，是基于租赁合同产生的对房屋的占有、使用的权利。而地役权、建设用地使用权、抵押权都属于物权。地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利；建设用地使用权是对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利；抵押权是债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。

4.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。

A、2.00%

B、2.13%

C、2.22%

D、2.50%

正确答案：C

答案解析：年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命x100%=1/45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。

5.根据《中华人民共和国刑法》,承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处()年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

A、5

B、7

C、3

D、10

正确答案：A

答案解析：根据《中华人民共和国刑法》第二百二十九条规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。这里考查的是对该罪名具体量刑情节的法律规定的记忆，准确记住处五年以下有期徒刑这一关键信息即可得出正确答案。

6.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()。

A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费

B、从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润

C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费

D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

正确答案：D

答案解析：1.选项A：投资利息不仅包括借款部分的利息支出和相关手续费，自有资金投入也应计算利息，所以A错误。2.选项B：从估价角度看，自有资金应获得的利息不能算作开发利润，开发利润是扣除成本、费用、税金等之后的收益，所以B错误。3.选项C：投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用，销售税费不计息，所以C错误。4.选项D：投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率，该表述正确。

7.区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有()性。

A、价值量大

B、不可移动

C、体量庞大

D、权益特性

正确答案：B

答案解析：房地产具有不可移动性，其位置固定不变，区位也就成为房地产重要的组成部分。体量庞大、价值量大、权益特性都不是区位成为房地产重要组成部分的本质原因。

8.成本法中一般不计息的项目是()。

A、销售费用

B、建设成本

C、销售税费

D、土地成本

正确答案：C

答案解析：销售税费是在销售环节发生的费用，通常不计息。土地成本、销售费用、建设成本等在开发过程中可能会产生资金占用成本，一般会考虑计息。

9.某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为