房地产成本管理体系.pptVIP

房地产本钱管理与控制体系北京钧涵基业企业管理参谋谢志华2009年10月上海

2目录房地产本钱管理常见问题与全本钱管理理念全本钱管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全本钱管理体系各阶段本钱控制要点

3本钱管理的理念营销——小业主、白领、外企、……设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式……本钱——土建、园林、配套、……财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！

4本钱管理的理念营销——产品设计不好，我卖不出去；设计——本钱控制太狠，哪有好产品；本钱——都做完了，只能这样了；…………财务——没有我的事。谁错了？

5本钱管理的目标是保证本钱的支出获得最有效的收益--提升价值本钱控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键本钱管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品本钱管理的理念

6本钱管理的阶段—全过程1，阶段立项\筹划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应本钱实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包

7本钱管理的阶段〔WHEN)—全过程各阶段本钱管理重点内容立项阶段—本钱测算，工程经济性评价，盈利目标筹划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与开展方案设计阶段—产品目标与本钱目标的制定---方案：最经济合理方案，符合工程定位，表达产品特征---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到适宜的价格和单位，完备的合同〔与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握〕施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程本钱控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段—结算、索赔办理，工程后评估维护运营阶段—保修金、维护费用的管理

8本钱管理的责任主体—全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有本钱管理的责任，都要具有本钱意识。本钱意识：只要考虑了性价比问题，就是有本钱意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”本钱管理部门的职责全面、全过程本钱管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不管是设计、工程还是本钱人员；专业人员是专家型的管理者〔不是大厨是美食家〕

9房地产本钱管理的开展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确

10本钱部门管理的三个层次根本的审算工作本钱管理体系的建设和运行监控产品与市场研究

11目录房地产本钱管理常见问题与全本钱管理理念全本钱管理的总体思路和四大阶段如何建立卓越的全本钱管理体系各阶段本钱控制要点

12完整的本钱管理系统应该包括目标本钱体系、责任本钱体系、动态本钱管理体系和工程后评估体系

13目标本钱体系是本钱控制的核心，只有科学制定目标本钱，才能有效的控制本钱。目标本钱的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程工程拓展阶段方案设计到初步设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基根底工程主体工程给排水工程……数据调整本钱测算本钱概算本钱预算动态调整随着工程阶段的逐步推进，本钱工程逐步细化调整，目标本钱亦逐步真实建立目标本钱体系的根底：公司应有不断完善的本钱数据积累以及优秀的预算管理人才作保障举例

14全面的本钱控制体系主要包括对土地本钱、工程前期费用、工程建安本钱、营销本钱、管理本钱和财务本钱等六大分项本钱的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司