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商铺租赁转让法律合同及注意事项

商铺租赁转让是商业活动中常见的行为，涉及多方权益，法律关系复杂。一份严谨的合同与周全的事前审查，是避免日后纠纷、保障交易安全的基石。本文将从法律实务角度，详细解析商铺租赁转让过程中的核心法律问题、合同关键条款及实操注意事项，为各位经营者提供参考。

一、商铺租赁转让前的核心注意事项

在正式签订转让合同前，充分的尽职调查与风险评估至关重要，这能有效规避潜在陷阱。

（一）原租赁合同的效力与出租人意愿

商铺转让的前提是原承租人对商铺享有合法的承租权。因此，受让方首要任务是审查原租赁合同。需确认原合同是否真实有效，租赁期限是否尚有余额，更关键的是，原合同中是否明确允许承租人进行转租或转让。若原合同明确禁止转租、转让，或对转租、转让设定了前提条件（如须经出租人书面同意），则未经出租人同意的转让行为将面临极大法律风险，可能导致转让合同无效，受让方无法取得承租权。

即便原合同未禁止，也强烈建议受让方直接与商铺的产权人（即出租人）进行沟通，核实其对本次转让的真实态度，并争取获得其书面同意。这一步是保障转让行为合法性的关键。实践中，不乏原承租人私自转让，后被出租人解除合同收回商铺的案例，受让方因此遭受损失。

（二）商铺产权与实际状况核查

受让方需核实商铺的产权证明文件，确保出租人是合法的产权人或有权出租人。同时，要了解商铺是否存在抵押、查封等权利限制情况，这些都可能影响商铺的正常使用和转让的稳定性。

实地考察商铺的实际状况也不可或缺，包括商铺的结构、面积（与合同记载是否一致）、装修、水电煤气等设施的完好程度、是否存在漏水、违建等问题。对于依赖特定条件（如层高、承重、排烟）经营的行业，更需仔细确认是否符合经营需求。

（三）转让费的构成与合理性

“转让费”是商铺转让中的常见款项，但其法律性质并不明确，容易产生争议。受让方务必与转让方明确转让费的具体构成，是仅为“顶手费”，还是包含了装修残值、设备设施、存货、品牌授权、客户资源等。每一项的价值应尽可能清晰，避免日后因“不值这个价”而产生纠纷。对于过高或构成不明的转让费，需保持警惕，审慎评估其合理性。

（四）租赁期限与租金条款的承接

转让后，受让方实际能获得的租赁期限通常是原租赁合同剩余的期限。需明确剩余租期是否满足自身经营规划。若希望获得更长租期，需与出租人协商，看是否能在转让后重新签订或变更租赁合同，约定新的租赁期限及租金标准。

租金的支付方式、标准以及是否存在递增条款，也应在转让前明确。是沿用原合同标准，还是双方协商新的标准，均需清晰。

（五）经营资格与税费负担

确认商铺的规划用途是否与受让方的经营项目相符，能否办理相应的营业执照及其他行业所需许可审批。这直接关系到受让方能否合法经营。

同时，需明确转让前后商铺所产生的各项费用（如租金、水电费、物业费、税费等）的承担主体和截止时间，避免因费用不清而产生后续纠纷。

二、商铺租赁转让合同的关键条款解析

一份规范的商铺租赁转让合同应至少包含以下关键条款，以明确各方权利义务，减少争议。

（一）合同当事人信息

合同应明确出租方（产权人，若其直接参与）、转让方（原承租人）、受让方（新承租人）三方的身份信息，包括姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系方式、地址等，确保主体适格。

（二）转让标的与概况

清晰描述转让商铺的具体位置、门牌号码、建筑面积等基本信息，并注明该转让是基于原租赁合同的权利义务概括转让，还是转租（需明确转租期限不得超过原租赁期限）。

（三）转让价格及支付方式

明确约定转让总价款，以及该价款的具体构成（如前所述的装修、设备等）。支付方式（如现金、银行转账）、支付期限、支付节点（如定金、首付款、尾款的支付条件）都应详细列明。建议通过银行转账并保留凭证。

（四）原租赁合同的权利义务承接

若为权利义务概括转让，受让方将取代原承租人成为新的承租人，直接向出租人履行原租赁合同的权利义务。合同中应明确此点，并附上原租赁合同作为附件。若为转租，则受让方的权利义务主要依据转租合同，同时不得违反原租赁合同的约定。

（五）出租人的同意与配合

若已取得出租人同意转让的书面文件，应将其作为合同附件。合同中也可约定转让方有义务协助受让方与出租人办理相关确认手续。

（六）商铺的交付

约定交付商铺的时间、标准（如现状交付、清空交付等）、交付时应办理的手续（如签署交接清单、清点设施设备等）。对于商铺内的装修、固定设施、可移动物品等，应列出详细清单作为合同附件，并明确其归属及是否包含在转让价款中。

（七）税费及其他费用的承担

明确因本次转让所产生的相关税费（如有）由哪一方承担。同时，明确转让日前产生的租金、水电费、物业费等由转让方承担，转让日后由受让方承担。

（八）违约责任

这是合同的“牙齿”，必须详尽。

1.转让方的违约责任：如转让方未