学区房纠纷裁判要点及案例.docxVIP

学区房纠纷裁判要点及案例

引言

在教育资源不均衡的背景下，学区房因直接关联子女入学权益，成为房产交易中的特殊标的。近年来，随着家长对优质教育资源的需求激增，学区房交易市场持续升温，与之相关的纠纷也呈上升趋势。此类纠纷往往涉及合同效力认定、宣传承诺的法律性质、政策变动的责任划分等复杂问题，既关系到购房家庭的核心利益，也考验着司法裁判对市场规则的引导作用。本文结合司法实践中的典型案例，梳理学区房纠纷的常见类型、裁判审查要点及典型裁判规则，为购房者、开发商及中介提供参考。

一、学区房纠纷的常见类型

（一）虚假宣传引发的纠纷

此类纠纷多发生于新房交易中，开发商或中介为促进销售，通过宣传资料、销售话术等方式向购房者作出“对口某重点小学”“入学无限制”等明确承诺，但实际交房后，购房者发现学校未建成、学区划分调整或入学条件（如落户年限、产权比例）未满足，导致子女无法入学。例如，某开发商在宣传页中明确标注“项目西侧300米为XX实验小学学区”，但购房者收房后发现该学校实际属于另一行政区域，且教育部门明确该小区不在划片范围内。

（二）合同条款不明确引发的纠纷

部分购房者在签订合同时，未将学区承诺写入书面合同，仅依赖口头约定或模糊表述（如“大概率对口某学校”）。当学区未兑现时，开发商以“合同无明确约定”为由拒绝担责。例如，购房者张某与开发商签订合同时，销售口头称“小区属于A校学区”，但合同中仅写“教育配套完善”，后因学区调整无法入学，张某起诉时因缺乏书面证据陷入被动。

（三）政策变动导致的履行不能纠纷

教育部门基于优化资源配置的需要，可能调整学区划分范围或入学政策（如“六年一学位”“多校划片”）。若政策调整发生在合同签订后、入学前，可能导致购房者虽符合合同约定，但无法实际入学。例如，李某购房时小区明确划属B校，合同中约定“保证入学”，但次年教育部门出台“落户满3年方可入学”政策，而李某落户仅1年，子女无法入学，双方就责任承担产生争议。

（四）多主体责任交叉纠纷

二手房交易中，纠纷可能涉及卖方、中介、学校等多方主体。例如，卖方隐瞒房屋“学位已被占用”的事实，中介未核实学区信息即促成交易，购房者入住后发现无法使用学位，此时需判断卖方是否构成欺诈、中介是否尽到审查义务、学校是否有信息公示责任，责任划分较为复杂。

二、学区房纠纷的核心裁判要点

（一）合同效力与缔约过失责任的认定

法院在审理中首先会审查双方关于学区的约定是否构成合同内容。根据《民法典》相关规定，若开发商在宣传资料或销售过程中对学区作出“具体、明确”且“对合同订立及房屋价格有重大影响”的允诺（如明确学校名称、入学条件），即使未载入书面合同，也可能被认定为合同条款。若开发商未履行该义务，则构成违约；若购房者因信赖该承诺而订立合同，但开发商存在虚假陈述（如明知学区将调整仍作虚假承诺），可能涉及缔约过失责任，需赔偿购房者信赖利益损失（如为购房支出的合理费用）。

（二）宣传材料的法律性质界定

司法实践中，开发商的学区宣传是否构成“要约”是关键。根据相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但如果就开发规划范围内的房屋及相关设施（如学区）作出具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。例如，某开发商在宣传视频中明确“本小区业主子女可直接入读XX小学”，且该小学是区域内唯一优质学校，房屋售价显著高于周边非学区房，此类宣传易被认定为要约，未兑现时需承担违约责任。

（三）政策变动的“不可抗力”或“情势变更”认定

教育政策调整是否属于“不可抗力”或“情势变更”，直接影响责任划分。若政策调整具有“不可预见、不可避免、不可克服”的特征（如突然出台“多校划片”政策），且导致合同目的（子女入学）无法实现，法院可能认定为情势变更，允许购房者解除合同；若政策调整在合理预见范围内（如地方教育部门已发布过调整预告），或合同中已约定“政策风险由购房者自行承担”，则购房者需自行承担不利后果。例如，某地教育部门在购房前3个月发布《学区调整征求意见稿》，开发商已将“学区可能调整”条款写入合同，此时购房者以政策调整为由退房，法院通常不予支持。

（四）实际损失的举证与赔偿标准

购房者主张赔偿时，需证明因学区未兑现导致的实际损失。常见损失包括：因无法入学产生的额外教育支出（如私立学校学费）、房屋贬值损失（学区房与非学区房的差价）、为维权支出的律师费等。若购房者无法提供直接证据（如未保留学费单据、未做房屋评估），法院可能结合周边同类房屋差价、教育市场平均费用等因素酌定赔偿金额。例如，某小区因学区未兑现，房屋均价较同地段学区房低20%，法院可参考该差价判决开发商赔偿相应损失。

三、典型案例解析与裁判规则提炼

（一）案例一：开发商虚假宣传学区，法院认定宣传内容构成合同条款

案情：20