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《民法典》中“居住权”制度的设立条件与实践应用

引言

住房是民生之基，“住有所居”是人民对美好生活的基本需求。《民法典》在物权编中创新性增设“居住权”制度，将其作为独立的用益物权类型，为解决特殊群体居住需求、优化财产分配提供了法律工具。这一制度既延续了传统民法中“所有权与使用权分离”的核心理念，又结合我国社会现实，回应了离婚后居住保障、以房养老、公租房管理等民生痛点。本文将围绕“居住权”的设立条件展开法律条文解析，并结合典型实践场景探讨其应用价值，以期为理解这一制度的功能定位与社会意义提供参考。

一、居住权制度的设立条件：法律条文的具象化解析

居住权作为法定用益物权，其设立需严格遵循《民法典》规定的形式要件与实质要件。这些条件既是权利合法性的基础，也为实践中避免权利冲突、保障各方权益提供了操作指引。

（一）形式要件：书面合同与登记生效的双重要求

《民法典》第367条明确规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”这一规定将口头约定排除在有效设立方式之外，核心目的是通过书面载体明确权利义务，减少后续纠纷。居住权合同需包含的必要条款包括：当事人的姓名或名称、住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。例如，在父母为子女购房并保留居住权的场景中，书面合同需具体写明“父母对某小区某单元房屋享有终身居住权”“子女不得干涉居住”等内容，避免因约定模糊导致权利无法实现。

除书面合同外，登记生效是居住权设立的关键程序。根据《民法典》第368条，居住权自登记时设立。这意味着仅有书面合同而未办理登记，居住权并未实际成立。登记的作用在于公示权利状态，使后续的房屋买受人、抵押权人等第三方能够知悉该房屋上存在居住权负担，从而保障交易安全。例如，若房屋所有权人在设立居住权后将房屋出售，买受人通过不动产登记信息可提前了解居住权的存在，避免因“买了房却无法入住”引发的矛盾。

（二）实质要件：无偿性原则与权利客体的特定性

居住权以无偿设立为原则，有偿为例外。《民法典》第368条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”。这一设计体现了居住权的保障性功能——其初衷是为解决特定群体（如老人、离婚无房方）的基本居住需求，而非商业性用益。例如，在离婚财产分割中，经济弱势方通过居住权获得安身之所，通常无需支付对价；但在市场化运作的“以房养老”模式中，老人可能与金融机构约定有偿设立居住权（如按月支付一定费用），此时需在合同中明确约定。

权利客体须为“他人的住宅”，即居住权人不能对自己所有的房屋设立居住权。这一规定强调了居住权的“他物权”属性，其设立基础是所有权与使用权的分离。例如，张某将自己的房屋出售给李某，但约定为自己保留居住权，此时居住权的客体是李某所有的房屋，符合“他人住宅”的要求；若张某仅拥有房屋使用权（如租赁房），则无法为自己设立居住权，因为客体不具备所有权基础。

（三）期限与消灭：动态视角下的权利边界

居住权的期限可由当事人约定，也可根据实际情况确定。常见的期限约定包括“终身”“至子女成年”“至再婚时”等。例如，离婚协议中约定“女方对某房屋享有居住权至其再婚之日”，这种附条件的期限设定既保障了女方的过渡性居住需求，又避免了权利无限延续可能引发的后续纠纷。若合同未明确期限，可通过解释当事人真实意思或结合习惯确定，如父母为子女购房时未约定居住权期限，通常可推定为“终身”。

居住权的消灭事由包括期限届满、居住权人死亡、住宅灭失等。其中，居住权人死亡是最常见的消灭情形，因为居住权具有人身专属性，不可继承或转让。例如，老人设立的居住权在其去世后自动消灭，房屋所有权人可恢复完整的占有、使用、收益权能。若住宅因地震等不可抗力灭失，居住权也因客体消失而消灭，此时所有权人需根据情况对居住权人进行适当补偿。

二、居住权制度的实践应用：多元场景下的功能释放

居住权制度的生命力在于解决实际问题。从婚姻家庭到社会保障，从私人约定到公共管理，这一制度正在不同场景中展现其独特价值。

（一）婚姻家庭领域：破解财产分割与居住保障的两难

在离婚纠纷中，房产分割往往是矛盾焦点。传统上，法院多通过“折价补偿”或“轮流居住”解决，但前者可能因一方无支付能力导致执行困难，后者则因生活不便难以落实。居住权制度为这一困境提供了新解法。例如，夫妻共有一套住房，离婚时双方均无能力支付折价款，法院可判决经济弱势方（如女方）对房屋享有居住权，直至其具备独立居住条件或子女成年。这种安排既避免了房屋变现对双方的财产损失，又保障了弱势方的基本生活需求。

此外，在再婚家庭中，居住权可用于平衡前配偶与现任配偶的权益。例如，老人再婚前与子女约定，子女继承房产后需为老人的现任配偶保留居住权，直至其去世。这一约定既尊重了老人的婚姻自由，又保障了配偶的晚年居住权益，避免了“人走房收”的现实尴