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物业管理费收缴制度及违约处理办法

物业管理费是保障物业管理区域内公共设施设备正常运转、环境维护、秩序管理及各项服务得以持续提供的资金基础。建立科学、规范的物业管理费收缴制度，明确违约处理办法，不仅是维护物业服务企业合法权益的需要，更是保障全体业主共同利益、提升小区整体居住品质的关键。本制度及办法旨在规范收缴行为，明确双方权利义务，促进小区和谐稳定发展。

一、物业管理费收缴制度

（一）费用性质与构成

物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。其构成通常包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

（二）计费周期与起始

物业管理费通常以月度为计费周期。计费起始时间一般从业主收到开发商发出的《入住通知书》中载明的收楼日期开始计算，即使业主未按时办理收楼手续或收楼后未实际入住，也应从约定收楼日期起开始缴纳物业管理费，具体约定需参照物业服务合同及当地相关规定。对于已出租的物业，若租赁合同中对物业费缴纳方另有约定，则从其约定，但业主仍对物业费的缴纳承担连带责任。

（三）收费标准与公示

物业管理费的收费标准应严格按照物业服务合同的约定执行。该标准的制定或调整，需经过业主大会审议通过（前期物业管理阶段按政府指导价或开发商与物业公司约定执行，并向主管部门备案）。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置（如公告栏、电梯口）及官方网站（如有）公示物业管理费的收费项目、收费标准、服务内容、计费方式、投诉电话等信息，接受业主监督。

（四）缴费方式与期限

为方便业主缴费，物业服务企业应提供多种便捷的缴费方式，包括但不限于：银行代扣代缴、微信支付、支付宝支付、现金缴纳、银行转账等。具体缴费期限应在物业服务合同中明确约定，一般为每月的固定日期前。业主应按时足额缴纳当期物业管理费。

（五）缴费通知与票据

物业服务企业应在缴费周期开始前，通过书面通知（如缴费通知单投递至业主信箱）、短信、微信公众号、APP推送等方式，向业主送达清晰的缴费通知，明确缴费金额、缴费期限及缴费方式。业主缴纳费用后，物业服务企业应及时开具合法有效的收费票据。

（六）特殊情况处理

1.房屋空置：关于空置房屋的物业管理费收取标准，应遵循当地物业管理条例及物业服务合同的约定。部分地区规定空置房屋可按一定比例（如70%）缴纳，具体操作需符合相关规定。

2.产权变更：物业产权发生转移时，原业主应结清截至产权转移日的所有物业管理费。新业主应在办理产权过户手续后，及时到物业服务中心办理业主信息变更登记，并从产权转移日起承担物业管理费缴纳义务。物业服务企业可协助双方核对费用结清情况。

3.房屋维修：因房屋质量问题或公共设施维修导致业主无法正常使用房屋的，业主应及时与物业服务企业及相关责任方沟通，物业费的减免或调整需根据具体情况，依据合同约定或协商解决。

（七）费用公示与查询

物业服务企业应定期（如每季度或每半年）在物业管理区域内显著位置公示物业管理费的收支情况，接受业主查询与监督。业主对个人缴费情况或公共费用收支有疑问的，有权向物业服务企业提出查询，物业服务企业应在合理期限内予以答复和解释。

二、违约处理办法

（一）违约行为界定

业主未按照物业服务合同约定的期限和金额缴纳物业管理费的，即构成违约行为。

（二）处理原则

违约处理应遵循“预防为主、人性化沟通、依法依规、合理适度”的原则。在处理过程中，应首先积极与业主进行沟通，了解未缴费原因，争取通过协商解决问题。

（三）处理流程与措施

1.温馨提醒：在缴费期限届满后的合理期限内（如一周内），物业服务企业可通过电话、短信、微信等方式向业主进行温馨提醒，提示其尽快缴纳。

2.书面催缴：经温馨提醒后业主仍未缴费的，物业服务企业应在缴费期限届满后的约半个月至一个月内，向业主发出正式的《催缴物业管理费通知书》。通知书应明确欠费期间、欠费金额、滞纳金（如有）、再次缴费期限及未按时缴费将采取的进一步措施，并通过挂号信、快递或当面送达（业主签收）等方式送达。

3.上门沟通：对于仍未缴费的业主，物业服务中心管理人员可安排上门拜访，当面了解情况，耐心解释相关规定和欠费后果，争取业主的理解与配合，协商缴费方案。

4.暂停部分服务（谨慎使用）：在法律法规允许及合同明确约定的前提下，对于经多次催缴仍恶意拖欠费用的业主，可按合同约定暂停提供某些非基本保障性的特约服务或增值服务，但严禁以停水、停电、停