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物业管理合同模板及风险防范建议

在现代社区生活中，物业管理合同扮演着至关重要的角色，它不仅是物业服务企业与业主（或业主委员会）之间权利义务的纽带，更是保障小区和谐有序运营的基石。一份权责清晰、条款完备的合同，能够有效减少日后的纠纷，提升物业服务质量。反之，若合同存在漏洞或约定不明，则可能为双方带来不必要的麻烦与损失。本文将结合实践经验，提供一份物业管理合同的核心条款参考，并深入剖析签订及履行过程中的风险点与防范建议，希望能为相关方提供有益的借鉴。

一、物业管理合同核心条款参考

以下并非标准格式合同，而是基于常见需求梳理的核心条款框架。在实际应用中，需根据项目具体情况、当地法规及双方协商进行调整和细化。

（一）合同主体与物业基本情况

1.甲方（委托方）：通常为业主委员会（需注明其成立的合法性及授权范围）或全体业主（如尚未成立业委会）。应明确甲方的名称、负责人/联系人、联系方式、地址。

2.乙方（受托方/物业服务企业）：应明确物业服务企业的全称、统一社会信用代码、法定代表人、项目负责人、联系方式、注册地址及物业服务资质情况（如有）。

3.物业基本情况：包括物业名称、坐落位置、建筑面积（区分地上、地下及各类型用途面积）、物业类型（住宅、商业、办公等）、四至界限、附属设施设备清单（可作为附件）等。务必清晰、准确，避免后续对服务范围产生歧义。

（二）服务内容与服务标准

此部分是合同的灵魂，务必详尽、具体、可衡量。

1.公共区域及共用设施设备维护管理：

*房屋本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。

*共用设施设备（供水供电系统、消防系统、电梯、公共照明、空调系统、给排水系统、安防系统、沟渠、池、井、绿化、道路、路灯等）的日常运行、维修、养护和管理。需明确具体设备名称、型号（可附件详列）及维护周期、标准。

2.公共秩序维护与安全防范：

*门岗值守、巡逻检查、车辆停放管理（明确停车费归属及管理责任）、监控系统运行维护。

*协助做好安全防范工作，制定应急预案并定期演练（如消防、防汛、防盗等）。注意区分物业服务企业的安保责任与公安机关的治安责任。

3.环境卫生管理：

*公共区域（楼道、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、小区道路、绿化带等）的清洁保洁、垃圾收集与清运。

*公共区域的蚊虫消杀、异味控制等。明确清洁频次、标准。

4.绿化养护管理：

*小区内花草树木的种植、修剪、浇灌、施肥、病虫害防治等。明确绿化养护的标准和要求。

5.其他服务：如代收代缴费用（需明确授权及责任）、装修管理、档案资料管理、社区文化活动组织（可选）等。

*特别提示：服务标准应尽可能量化，或引用国家、行业及地方相关标准作为依据。避免使用“优质服务”、“及时处理”等模糊性词语。

（三）服务期限

1.明确合同起止日期。

2.约定合同期满前的续约或重新选聘程序。例如，甲方应在合同期满前一定期限（如三个月）书面通知乙方是否续约或启动选聘新物业的程序。

（四）服务费用

1.费用构成与标准：

*物业管理服务费：明确收费标准（如按建筑面积每平方米每月多少元）、收费周期（月付、季付、年付）、起算日期。区分不同物业类型（住宅、商业）的收费标准。

*其他费用：如停车费、公摊水电费（明确分摊方式和标准）、特约服务费等，均需逐项列明。

2.费用支付方式与期限：明确业主或物业使用人向乙方支付费用的方式（现金、转账、线上支付等）和具体期限，以及逾期付款的违约责任。

3.费用调整机制：

*约定物业费调整的条件、程序和公示要求。例如，因政府政策调整、人工成本大幅上涨或物业服务成本显著变化时，可按何种程序进行调整。避免单方随意调价。

4.收支管理与公示：明确物业服务费的收支是否独立核算，以及定期（如每季度或每半年）公示收支情况的义务和方式。

（五）双方权利与义务

1.甲方权利义务：

*权利：监督乙方履行合同义务、对乙方的服务质量进行考核评估、就物业服务提出意见和建议、按合同约定解聘乙方等。

*义务：按照合同约定向乙方支付物业服务费用（业主委员会作为甲方时，需确保业主履行缴费义务）、向乙方提供必要的工作条件和资料、协调乙方与业主/物业使用人之间的关系、遵守管理规约等。

2.乙方权利义务：

*权利：按照合同约定收取物业服务费用、要求甲方提供必要配合、制止业主/物业使用人违反管理规约及合同的行为等。

*义务：严格按照合同约定提供服务、接受甲方及业主的监督、定期报告工作、建立健全管理制度、加强员工培训、保障服务区域内的基本安全（在合同约定范围内）、规范使用物业专项维修资金（如需）等。