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三位一体：安置房小区物业管理的新模式

安置房小区的物业管理是城市化推动以来全区各普遍关注的一个重

大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的探讨从未中断，但现

实中反映出来的思想相识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的

短腿现象，始终没有得到很好解决。蠡园开发区经过探究实践，走出了一

条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，

不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。

一、主要做法

蠡园开发区组建了具有独立法人资质的涧和物业服务有限公司，分设

7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积

130.8万次，其中，隐秀苑小区30万次、2462户；湖滨苑小区10.6万

8。6户。从2009年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面

由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本

地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”

管理新的运作模式，具体有以下五个特征：

1、创新模式，下移重心，增加物业管理的工作针对性。开发区各社

区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、

财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业

务归口上为各管理站担当责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小

区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处

置等均应履行好自己的职能。

2、优化配置，平衡资金，增加物业管理工作的基础性。安置小区物

业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区

依据小区的规模以实惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同

时，依据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收状况，年终一次

性赐予各管理站下发考核奖。各社区可以依据物业管理站的收支状况敏

驾驭。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款债（权）无偿划拨

物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。

3、统筹协调，有偿服务，增加物业管理工作的专业性。社区物业管

理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯修理、房屋修理、

绿化管理、垃圾清运、化粪池清坑等需特地设备和专业技术的业务由润和

物业公司以低于市场价的实惠条件为各社区物业管理站供应有偿服务，润

和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式相互约束。保洁、保安

等日常管理工作和修理工作由各管理站依据本小区的特点和上级管理机

构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。

4、配强人员，提升实力，增加物业管理工作的实效性。各社区物业

管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，涧和物业

公司各安置小区物业管理人员依据现有岗位整体移交到各物业管理站。物

业管理站聘请物业人员时优先安置辅区内“4045”人员，经培训后进入

物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长经（理）与

管理人员进行培训，对新职工实行了2期培训，从业人员素养得到较大幅

度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。

5、改善配套，归集基金，增加物业管理工作的长远性。开发区做好

修理基金的归集工作，凡是当年已交付运用的农居房都力争归集好修理基

金，缴市物业管理中心，设立专户，专项存储，按规定有支协作理运用基

金利息；主动妥当解决农夫安置房“两证”的办理。对房屋大修理基金、

电梯更新基金的归集采纳分期支付的形式，制订好付款支配，每年列入财

政预算，由此解决因拖欠基金而带给物业管理的相关问题；对在建工程完

善相关制度，确保基金的预留，不被挪作它用；对