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2026年房地产EMI顾问面试题集及应对策略

一、行业知识题（共5题，每题4分，总分20分）

1.题目：近年来，中国房地产金融政策有哪些重大调整？这些调整对房地产企业融资结构产生了哪些影响？

答案与解析：

近年来，中国房地产金融政策经历了显著调整，主要包括：

-“三道红线”：对房企融资实施严格约束，限制有息负债规模增速，推动企业降杠杆。

-贷款集中度管理：银行对房地产行业的贷款占比受限，部分房企融资渠道收窄。

-开发贷“两道红线”：新增开发贷需满足房企剔除预收款后的资产负债率和净负债率要求。

-REITs支持：鼓励优质房企通过基础设施公募REITs盘活存量资产，拓宽融资渠道。

-保交楼专项借款：政策性银行提供资金支持，确保项目交付，缓解流动性压力。

这些政策影响主要体现在：

-高杠杆房企受限：融资难度加大，需加速降杠杆或寻求股权融资。

-稳健房企受益：政策支持优质房企，市场份额可能向头部集中。

-融资结构优化：房企更依赖股权融资、REITs等多元化工具。

2.题目：解释“保交楼、保民生、保稳定”政策的核心逻辑及其对房地产EMI业务的意义。

答案与解析：

“三保”政策的核心逻辑是：

-保交楼：通过专项借款、预售资金监管等措施，确保项目按期交付，避免烂尾。

-保民生：重点保障刚需和改善型需求，抑制投机性购房。

-保稳定：维护金融体系稳定，防止房地产风险外溢。

对EMI业务的意义：

-降低业务风险：政策推动房企稳健经营，减少逾期率。

-需求结构性变化：刚需客户占比提升，EMI产品设计需更贴近购房者需求。

-区域差异加剧：政策执行力度不一，一线城市EMI业务仍较活跃，三四线城市需谨慎。

3.题目：分析2025年部分城市房价波动的原因，并预测2026年房地产市场的趋势。

答案与解析：

2025年房价波动原因：

-政策分化：一线城市因需求稳定、供应有限，房价相对坚挺；三四线城市库存高企，价格承压。

-信贷环境变化：部分城市房贷利率下调，但银行审批更严格，影响成交量。

-市场预期调整：购房者观望情绪浓厚，二手房挂牌量增加，议价空间扩大。

2026年市场趋势预测：

-分城施策持续：政策灵活性增强，部分城市或放宽松限购。

-企稳基础形成：房企融资环境改善，项目交付量增加。

-EMI需求分化：刚需客户占比提升，但整体市场规模可能仍收缩。

4.题目：房地产EMI业务的利率定价机制有哪些？如何平衡风险与收益？

答案与解析：

EMI利率定价机制：

-LPR+基点：参考1年期LPR或5年期LPR，加收风险溢价。

-资金成本：银行资金成本、拨备要求影响最终利率。

-区域差异：一线城市利率相对较低，三四线城市加点多。

-客户信用：信用评级高的客户可享受优惠利率。

风险与收益平衡：

-严控客群：筛选资质良好的客户，降低逾期风险。

-动态调整：根据市场利率变化灵活调整产品利率。

-费用设计：通过服务费、提前还款罚息等增加收益。

5.题目：解释“房地产税”试点对房地产EMI业务的长远影响。

答案与解析：

房地产税试点影响：

-购房成本增加：持有成本上升，部分客户可能推迟购房，EMI需求短期受抑制。

-市场分化加剧：优质地段房产保值性更强，EMI产品需更聚焦核心区域。

-金融产品设计调整：可能推出与房产估值挂钩的EMI方案。

长远来看，若试点范围扩大，将促使市场更理性，EMI业务需更注重客户分层和产品创新。

二、地域政策题（共5题，每题4分，总分20分）

1.题目：以“深圳”为例，分析其“认房不认贷”政策对房地产EMI业务的影响。

答案与解析：

深圳“认房不认贷”政策核心：

-外地贷款记录不计入本地贷款次数：外地有房但无贷款记录的客户，在深圳可再次贷款购房。

对EMI业务的影响：

-需求增长潜力：刚需客户群体扩大，EMI业务量或提升。

-区域竞争加剧：周边城市客户可能流入深圳，EMI需适应跨区域客户。

-产品设计调整：需增加针对深圳市场的定制化EMI方案。

2.题目：比较“杭州”和“成都”的房地产调控政策差异，分析两地EMI业务的发展潜力。

答案与解析：

政策差异：

-杭州：限购较严，但人才购房政策宽松，市场更依赖改善型需求。

-成都：限购放宽，购房门槛较低，刚需客户占比高。

EMI业务潜力：

-杭州：利率可定得更高，但市场规模受限，需聚焦高端客户。

-成都：市场活跃度较高，EMI需求更旺盛，但需注意信用风险。

3.题目：分析“武汉”近期调整预售资金监管政策对房企现金流及EMI业务的影响。

答案与解析：

政策调整：

-预售资金优先用于项目建设：房企回款速度加快，但需垫资减少。

影响：

-房企现金流改善：EMI