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建筑设备维护管理技术操作规范

一、总则

1.1目的与依据

为规范建筑设备的维护管理工作，保障设备安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，降低运营成本，确保建筑功能的正常发挥，依据国家相关法律法规、技术标准及行业实践经验，制定本规范。

1.2适用范围

本规范适用于各类新建、改建、扩建及在用建筑中各类设备的维护管理技术操作，包括但不限于暖通空调系统、给排水系统、电气系统、消防系统、电梯系统等。建筑设备的使用单位、维护单位及相关从业人员均应遵守本规范。

1.3基本原则

设备维护管理应遵循“安全第一、预防为主、养修并重、经济合理”的原则。强调以预防维护为核心，结合状态监测与故障诊断，实现设备全生命周期的科学管理。

1.4工作目标

通过规范的维护管理，确保设备各项性能指标符合设计要求和运行标准；最大限度减少设备故障停机时间；保障操作人员及建筑物内人员的人身安全；节约能源消耗，减少环境污染；提升建筑整体运营管理水平。

二、组织机构与职责

2.1管理部门职责

设备维护管理部门应明确其在设备维护工作中的领导、组织、协调、监督和考核职责。负责制定和审批维护计划、预算，组织技术培训，监督维护质量，处理重大设备故障及事故。

2.2维护班组与人员职责

维护班组应根据设备类型和数量进行合理配置，确保维护力量与维护任务相匹配。维护人员应具备相应的专业技能和资质，熟悉所负责设备的性能、结构及维护规程，严格按照本规范及相关技术文件要求执行维护操作，并对维护质量负责。

2.3操作人员职责

设备操作人员应严格遵守设备操作规程，正确使用设备，做好设备运行状况的日常巡检和记录。发现设备异常情况，应立即停机（若情况允许）并向维护管理部门报告。

二、设备基础管理

2.1设备台账管理

建立健全设备台账，详细记录设备名称、型号规格、制造厂家、安装日期、投用日期、主要技术参数、历次维护保养记录、故障记录及维修记录等信息。设备台账应动态更新，确保信息准确、完整。

2.2技术资料管理

收集、整理和归档设备的技术资料，包括产品说明书、安装图纸、调试记录、验收报告、合格证明、维护手册、零部件图册等。技术资料应妥善保管，便于查阅和使用。

2.3设备标识管理

设备应设置清晰、统一的标识牌，标明设备名称、编号、型号、责任人、运行状态（如运行、备用、检修）等信息。重要阀门、开关等应标明其功能和开闭方向。

三、维护保养技术操作

3.1一般要求

维护保养工作应严格按照预先制定的维护保养计划进行。维护人员在进行操作前，必须熟悉设备的结构原理和维护规程，准备好必要的工具、材料和安全防护用品。操作过程中，应严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

3.2暖通空调系统

3.2.1冷水机组

定期检查机组运行参数，包括蒸发压力、冷凝压力、进出水温度、电流、电压等，确保在正常范围内。定期清洗或更换蒸发器、冷凝器的换热管，检查制冷剂液位及有无泄漏。润滑油应按规定周期检查油位、油质，并按需添加或更换。

3.2.2空调箱与风机盘管

定期清洁空气过滤器，根据使用环境和滤料类型确定清洗或更换周期。检查风机叶轮有无积尘、腐蚀，皮带松紧度是否适宜，轴承有无异响、过热。对于风机盘管，应定期清洗翅片和接水盘，检查排水是否通畅。

3.2.3冷却塔

定期清理塔内杂物、淤泥及填料上的污垢，检查风机运行状况、布水系统均匀性。补充或更换冷却水，根据水质情况进行水处理，防止结垢和腐蚀。

3.3给排水系统

3.3.1水泵

定期检查水泵运行有无异响、振动，轴承温度是否正常，密封有无渗漏。定期对轴承进行润滑，检查电机电流、电压。停泵期间，应做好防锈、防冻措施。

3.3.2管道与阀门

定期巡检管道有无腐蚀、泄漏、支撑是否牢固。阀门应定期进行启闭操作，检查其灵活性和密封性能，对不常用阀门应定期活动，防止锈死。

3.3.3卫生洁具与水处理设备

保持卫生洁具的完好和清洁，及时修复或更换损坏部件。水处理设备（如软化水设备、过滤器等）应按其技术要求进行定期再生、反洗、更换滤料等维护操作。

3.4电气系统

3.4.1变配电设备

定期巡检高低压配电柜、变压器、发电机等设备的运行状态，记录各项运行参数。检查接头有无过热、松动，绝缘件有无破损、老化，接地系统是否可靠。定期进行绝缘电阻测试、继电保护装置校验。

3.4.2照明系统

定期检查灯具、开关、插座的完好情况，及时更换损坏部件。保持照明灯具的清洁，确保照明效果。应急照明系统应定期进行功能性测试。

3.4.3动力设备电气控制

检查电动机运行有无异响、过热，接线是否牢固。控制箱（柜）内应保持清洁、干燥，元器件有无损坏、老化，线路连接是否可靠。

四、故障诊断与维修

4.1故障诊断

维护人员应熟悉设备常见故障现象及判断方法。通过日常巡检、运行参数监测、感官检查（听、看、摸