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2025年房地产估价师《估价实务模拟》

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共40分。下列每小题备选答案中，只有一个是符合题意的，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）

1.房地产最根本的特有属性是（）。

A.异质性

B.流动性

C.不可移动性

D.增值性

2.下列关于市场价值的表述中，正确的是（）。

A.是最可能的价格

B.是客观的、非金钱的

C.是为特定主体评估的价值

D.通常低于市场价

3.房地产估价的核心原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.谨慎原则

4.估价师在进行现场查勘时，主要目的是（）。

A.验证估价对象产权证明

B.拍摄外观照片用于报告

C.获取估价所需的事实依据

D.与业主沟通确认交易价格

5.市场法估价中的交易情况修正，主要是针对可比实例的（）与估价对象之间的差异进行的修正。

A.交易日期

B.房地产状况

C.交易价格

D.市场状况

6.收益法适用于评估下列哪种类型的房地产价值？（）

A.积压库存商品

B.行政办公楼

C.存量住宅

D.无法产生收益的土地

7.在成本法中，重新构建与估价对象功能相同的全新房地产所发生的成本是（）。

A.重置成本

B.转售价格

C.折旧

D.开发成本

8.某宗土地的估价对象为空地，采用假设开发法估价，其计算公式一般可表示为（）。

A.比准价格×综合开发强度

B.地价+开发成本+销售费用+投资利息+开发利润

C.未来土地售价-开发成本-销售费用

D.土地取得成本+土地开发费用

9.下列关于建筑物折旧的表述中，错误的是（）。

A.物理损耗是由于使用、自然力作用等导致的

B.功能损耗是由于技术进步、用途变更等导致的

C.经济损耗是由于外部环境变化、市场不景气等导致的

D.折旧是房地产价值减损的总额

10.下列哪种估价方法主要基于“替代原理”？（）

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.假设开发法

11.选取可比实例时，要求其与估价对象在（）方面具有相似性。

A.交易日期

B.地点

C.房地产状况

D.交易价格

12.市场状况调整主要是修正可比实例成交价格与其成交时点与估价时点之间的（）差异。

A.交易情况

B.房地产状况

C.市场状况

D.收益状况

13.收益法中，净收益通常是指（）。

A.营业收入-付租能力

B.营业收入-运营费用

C.净利润+折旧

D.营业收入-运营费用-管理费用-财务费用

14.采用成本法评估房地产价值时，通常认为其价值不会低于（）。

A.重置成本

B.重建成本

C.重置成本或重建成本扣除合理折旧

D.比准价格

15.估价报告中的“估价假设和限制条件”部分，主要说明的是（）。

A.估价对象的具体信息

B.选用估价方法的理由

C.估价过程中未考虑或无法量化的因素

D.估价师与委托人的关系

16.房地产估价师应履行的职业道德基本准则是（）。

A.客观、公正、诚信、谨慎

B.独立、客观、公正、公开

C.诚信、公平、公正、中立

D.专业、客观、公正、有效

17.根据我国《物权法》，不动产登记簿记载的信息（）。

A.具有推定效力

B.仅是参考信息

C.仅在当事人之间有约束力

D.由登记机构自行解释

18.下列关于最高最佳使用原则的表述中，错误的是（）。

A.是估价的基本原则之一

B.要求估价师假设估价对象已被最有效利用

C.可能是最高价格使用，也可能是最高效用使用

D.总是意味着建造最昂贵的建筑物

19.评估某住宅楼价值时，采用市场法选取了三个可比实例，经交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整后的价格分别为8000元/平方米、8200元/平方米、8100元/平方米，采用简单算术平均法求取比准价格，结果为