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居间合同佣金争议及案例

引言

在商业活动中，居间合同作为连接供需双方的重要桥梁，广泛存在于房产交易、货物采购、项目合作等领域。居间人通过提供信息、促成谈判等服务，帮助委托人达成交易，从而获得约定的佣金。然而，由于居间服务的无形性、委托人与居间人对“服务成果”的理解差异，以及合同约定不严谨等问题，佣金争议成为居间合同纠纷中最常见的类型。从司法实践来看，此类争议不仅涉及合同约定的解释，更关乎诚实信用原则的适用，对市场交易秩序和各方权益影响深远。本文将围绕居间合同佣金争议的常见类型、法律依据、典型案例展开分析，探讨争议解决的核心逻辑与实践启示。

一、居间合同佣金争议的常见类型

（一）促成合同成立与否的认定争议

居间合同的核心是“促成合同成立”，这是居间人主张佣金的法定前提（《民法典》第963条）。但实践中，“促成”的认定常引发争议。例如，部分居间人认为“提供交易信息”即完成服务，而委托人则主张需“实际签订有效合同”；还有情形是，合同虽签订但后续因履行问题解除，委托人以“交易未最终完成”为由拒付佣金。

以房产中介为例，居间人带买受人看房并提供卖家信息后，买卖双方自行协商签约，但未通过中介办理后续手续。此时，中介常主张已促成合同成立，而委托人认为“未提供过户、贷款等全程服务”，不应支付全额佣金。此类争议的关键在于：居间服务的范围是否包含“促成签约”即可，还是需覆盖交易全流程？若合同未明确约定服务范围，双方对“促成”的理解差异便成为矛盾根源。

（二）佣金标准约定不明的争议

佣金金额或计算方式约定不清晰，是另一类高频争议。常见情形包括：仅约定“按行业惯例支付”但未明确惯例标准；约定“成交价的一定比例”但未界定“成交价”（如是否包含税费、装修补偿等额外费用）；或约定“成功后支付”但未说明“成功”的具体条件（如是否以资金到账、产权过户为标准）。

例如，某项目居间合同约定“佣金为项目总金额的2%”，但项目总金额包含设备采购款和技术服务费，双方对“总金额”是否包含技术服务费产生分歧。居间人认为应合并计算，委托人则主张仅设备采购款为交易标的。此类争议因合同条款模糊，往往需结合交易习惯、居间人实际付出的劳动量等因素综合判定。

（三）跳单行为引发的佣金争议

“跳单”指委托人利用居间人提供的信息或服务后，绕过居间人直接与相对方交易，以逃避支付佣金的行为。实践中，跳单争议多表现为：委托人通过居间人认识交易对象后，以“自行联系”“通过其他居间人签约”等为由拒绝支付佣金。例如，委托人通过A中介了解某房源信息，后通过B中介与卖家签约，A中介主张委托人利用其提供的信息“跳单”，要求支付佣金。

跳单行为的认定需满足两个关键条件：一是委托人是否实际利用了原居间人的服务（如通过原居间人获得独家信息、促成谈判等）；二是合同中是否有禁止跳单的明确约定（如“委托人6个月内通过任何渠道与该交易对象签约，均需支付佣金”）。若缺乏此类条款，居间人维权难度将显著增加。

（四）服务质量与佣金支付的关联性争议

部分委托人以“居间人服务不到位”为由拒付佣金，例如：房产中介未核实房源真实性（如存在抵押未告知）、未提醒合同关键条款风险，或商业居间人提供的信息不准确（如交易对象无履约能力）。此时，委托人主张居间人未履行“如实报告”义务（《民法典》第962条），要求减少或拒付佣金；而居间人则认为已完成“促成签约”的核心义务，服务细节不影响佣金支付。

此类争议的焦点在于：居间人的“如实报告义务”是否构成佣金支付的前提？若居间人因故意或重大过失提供虚假信息，导致委托人受损，不仅可能丧失佣金请求权，还需赔偿损失；但若仅为一般服务瑕疵（如未主动提醒非关键信息），法院通常倾向于支持居间人获得部分佣金，而非全额拒付。

二、居间合同佣金争议的法律依据与裁判规则

（一）核心法律条文解析

《民法典》第961-966条对居间合同（现称“中介合同”）作出系统规定，是处理佣金争议的根本依据：

第963条明确“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，即佣金支付以“促成合同成立”为前提；未促成的，中介人可主张必要费用（第964条）。

第962条规定中介人需“就有关订立合同的事项向委托人如实报告”，若故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并需赔偿（第962条第2款）。

第965条针对跳单行为规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

（二）司法实践中的裁判逻辑

法院在审理佣金争议时，通常遵循“合同约定优先、兼顾公平诚信”的原则，具体表现为：

促成合同成立的认定：以“合同是否有效签订”为主要判断标准，不考虑合同后续是否履行或解除（除非合同因居间人过错导致无效）。例如，某案例中，买卖双方通过中介签约后因卖家违约解