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房产税法律制度的基本内容

房产税法律制度是调整房产税征纳关系的法律规范总称，属于财产税法律体系的重要组成部分。其核心功能在于通过法律形式明确征税范围、计税规则、优惠政策及征管程序，实现调节房产资源配置、平衡收入分配、稳定地方财政收入等目标。我国现行房产税法律制度以《中华人民共和国税收征收管理法》为基础框架，结合《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）及地方政府制定的实施细则构建而成，同时吸收了部分试点城市的改革经验，形成了“中央立法框架+地方具体实施”的制度特征。

一、立法依据与法律体系层级

我国房产税法律制度的立法依据呈现多层次特征，涵盖法律、行政法规、地方性法规及部门规章等不同层级。最高层级为《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》），该法确立了税收征收的基本程序规则，包括税务登记、账簿管理、纳税申报、税款征收、税务检查等内容，是所有税种征管的共同法律基础。

第二层级为专门性行政法规《暂行条例》，由国务院于1986年颁布实施（2011年修订），明确了房产税的基本制度要素，包括征税范围、纳税人、计税依据、税率、税收优惠等核心内容。《暂行条例》作为房产税的主要法律依据，为地方立法提供了原则性指引，例如授权省、自治区、直辖市人民政府确定房产原值减除比例（通常为10%-30%）、制定实施细则等。

第三层级为地方性法规及政府规章。各省、自治区、直辖市根据《暂行条例》授权，结合本地经济发展水平、房地产市场状况制定具体实施细则。例如，部分省份对自用房产和出租房产的计税规则作出差异化规定，或对特定类型房产（如保障性住房、历史建筑）设置额外减免条款。此外，部分城市（如上海、重庆）在国家授权下开展房产税改革试点，其制定的试点方案虽未上升至法规层级，但通过地方政府规章形式对征税范围、税率标准等进行调整，为全国性制度完善积累了实践经验。

二、征税对象与纳税人界定

（一）征税对象的范围

房产税的征税对象为“房产”，指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。具体包括：

①住宅类房产：包括普通商品住房、别墅、公寓等居住用房产；

②非住宅类房产：包括商业营业用房（如商铺、写字楼）、工业用房（如厂房、仓库）、公共服务用房（如学校、医院、图书馆）等；

③附属设施：与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，以及电梯、升降机、过道、晒台等），需计入房产原值一并征税。

需注意，独立于房屋的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等）不属于房产税征税对象。

（二）纳税人的认定规则

房产税的纳税人为房产的产权所有人。根据产权归属状态的不同，纳税人具体分为以下情形：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税（典期内房产使用权转移给承典人，承典人实际占有并收益）。

3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。

实践中，若房产存在转租情形（如承租人将租赁房产再次出租），转租人并非房产税纳税人，房产税仍由产权所有人或承典人承担。

三、计税依据与税率设计

房产税采用“从价计征”和“从租计征”两种计税方式，分别适用于自用房产和出租房产，计税依据和税率标准存在差异。

（一）从价计征：自用房产的计税规则

从价计征以房产原值一次减除10%-30%后的余值为计税依据（具体减除比例由省级政府规定）。房产原值指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价）。

计算公式为：应纳税额=房产原值×（1-减除比例）×1.2%

例如，某企业自用房产原值为1000万元，当地规定减除比例为20%，则年应纳税额=1000×（1-20%）×1.2%=9.6万元。

（二）从租计征：出租房产的计税规则

从租计征以房产租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入和实物收入（实物收入需按市场价格折算为货币收入）。若出租方与承租方约定免租期（如商业房产租赁中常见的装修免租期），免租期内仍由产权所有人按房产原值从价计征房产税（根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》）。

计算公式为：应纳税额=租金收入×12%（个人出租住房按4%税率征收）

需注意，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4