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2026年房地产评估师岗位面试题集详解

一、单选题（共10题，每题2分）

1.某城市核心区一栋办公楼，土地面积为3000平方米，建筑面积8000平方米，剩余使用年限为40年。若同类办公楼市场租金为每日80元/平方米，空置率为10%，押金为租金的3个月，融资成本为5%，则采用收益法评估其价值时，年净收益约为多少万元？

A.1920

B.2056

C.2184

D.2312

2.某住宅小区的公共配套设施包括：绿地面积占建筑面积的15%，停车位200个（含地上50个），社区活动中心500平方米。根据《城市居住区规划设计标准》，该小区的公共配套设施达标率约为多少？

A.80%

B.90%

C.100%

D.110%

3.评估某在建工程时，发现其已完成主体结构工程，工程造价已投入6000万元，剩余工程尚需2年完成，预计再投入3000万元。若市场同类工程投资回报率为12%，则该在建工程的续建成本现值约为多少万元？

A.5280

B.5616

C.5928

D.6240

4.某商业综合体设有租赁率85%，租金收缴率95%，物业费收缴率90%。若基础租金为每月120元/平方米，保底租金为基础租金的70%，物业费为租金的5%，则该商业综合体的年有效净收益率为多少？

A.58.2%

B.62.4%

C.66.8%

D.71.2%

5.评估某工业厂房时，发现其存在轻微结构裂缝但经鉴定不影响安全使用。根据《房地产评估案例规范》，评估报告中应如何表述该瑕疵？

A.直接忽略不计

B.在收益法中扣减5%

C.在市场法中降低10%比较价值

D.专项说明并注明风险提示

6.某城市2025年新建住宅平均售价为12000元/平方米，2020年新建住宅平均售价为9000元/平方米。若采用环比法计算，2025年较2020年的年均涨幅约为多少？

A.6.8%

B.7.2%

C.7.7%

D.8.1%

7.某宗土地出让年限为40年，已使用10年，剩余年限的地面租金修正系数为1.2。若同类土地40年期租金为300元/平方米·年，则其剩余年限的租金约为多少元/平方米·年？

A.240

B.360

C.480

D.600

8.评估某酒店时，发现其客房出租率为75%，餐饮收入占比40%。若客房年租金收入为800万元，餐饮年收入为600万元，则该酒店的商业附加值系数约为多少？

A.1.2

B.1.4

C.1.6

D.1.8

9.某商业街商铺的临街宽度为4米，进深为8米，市场同类商铺交易单价为20000元/平方米。若采用比较法评估，应重点参考哪些可比案例？

A.同区域其他临街宽度4米的商铺

B.同区域其他进深8米的商铺

C.同区域其他面积相等的商铺

D.不同区域但业态相似的商铺

10.某写字楼存在部分楼层出租率较低的问题，经分析发现主要原因是交通不便。根据《房地产评估准则》，评估师应如何处理该因素？

A.直接采用市场法评估

B.在收益法中按90%折现

C.在市场法中降低15%比较价值

D.专项说明并建议物业改进

二、多选题（共5题，每题3分）

1.影响房地产评估价值的因素中，哪些属于区域因素？

A.城市规模与性质

B.交通通达度

C.基础设施完善程度

D.周边商业氛围

E.房屋结构类型

2.采用市场法评估时，应如何选择可比案例？

A.交易类型相同

B.地域相近（同城区或邻近区）

C.交易日期相近（不超过1年）

D.房地产状况相似（用途、楼层、装修等）

E.交易价格异常偏高

3.评估在建工程时，可能存在的风险包括哪些？

A.投资中断风险

B.工程变更风险

C.政策变动风险

D.市场变现风险

E.质量安全隐患

4.影响房地产抵押价值评估的因素有哪些？

A.房地产变现能力

B.融资成数

C.土地使用年限

D.房屋成新率

E.业主信用状况

5.评估师在编制评估报告时，应重点关注哪些内容？

A.评估假设前提

B.评估方法选择依据

C.参数选取来源

D.评估结果敏感性分析

E.评估师执业资格证明

三、判断题（共10题，每题1分）

1.房地产评估中的最高最佳使用原则，是指评估师主观判断的最有利用途。

2.租赁权评估时，押金通常不计入收益测算。

3.在建工程评估时，若开发周期超过3年，应考虑通货膨胀因素。

4.商业地产评估时，业态配比是影响价值的关键因素之一。

5.评估农用地时，土地年产值通常采用最近3年的平均值。

6.房地产评估报告必须由注册评估师签字盖章，但可由助理人员编制。

7.评估师可根据客户要求故意低估评估价值。

8.工业厂房评估时，主要考虑其可分摊建筑面积。

9.评