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业主撤销权行使条件

引言

在社区治理中，业主撤销权是业主维护自身合法权益的重要法律工具。它既体现了业主对共有事务的自治权利，也为个体权益与集体决策之间的冲突提供了平衡机制。通俗来说，当业主大会或业主委员会作出的决议侵害了部分业主的合法权益，或违反法律、法规、管理规约时，受影响的业主可通过行使撤销权，请求法院宣告相关决议无效或予以撤销。然而，这一权利的行使并非“无门槛”，需满足法定条件。本文将围绕“业主撤销权行使条件”展开系统分析，从主体资格、撤销对象、程序要件、时间限制、举证要求等维度层层递进，为业主合理行使权利提供清晰指引。

一、业主撤销权的基础认知

要理解业主撤销权的行使条件，首先需明确其法律依据与核心功能。根据《中华人民共和国民法典》第280条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一条款是业主撤销权的直接法律渊源。其核心功能在于，当业主大会或业委会的集体决策（可能因程序瑕疵或实体违法）不当限制或剥夺个体业主权利时，赋予受侵害业主通过司法途径纠正错误的权利，从而维护社区自治的合法性与公平性。

（一）业主撤销权的性质与特征

业主撤销权本质上是一种形成诉权，即通过向法院提起诉讼的方式，使已经成立的决议失去法律效力。其特征主要体现在三方面：

其一，权利主体特定。仅能由“受侵害的业主”行使，非业主或未受侵害的业主无权主张。

其二，对象限定。仅针对业主大会或业主委员会作出的“决定”，包括会议决议、公告、通知等具有约束力的文件。

其三，行使具有期限性。需在法定期间内提出，逾期则丧失胜诉权。

（二）业主撤销权与其他权利的区分

实践中，业主撤销权易与“业主知情权”“业主表决权”混淆。例如，业主因未收到会议通知而无法参与表决（知情权受侵害），或表决结果未达法定比例（表决权未被尊重），这些情形可能同时涉及撤销权的行使。但需明确：撤销权的核心是“纠正违法或侵害权益的决议”，而知情权、表决权是业主参与决策的基础权利，二者是“手段”与“目的”的关系——若因知情权受侵害导致决议程序违法，业主可通过撤销权否定决议效力；若表决权未被尊重（如计票错误），同样可作为撤销的理由。

二、业主撤销权的行使条件解析

业主撤销权的行使需满足多重条件，这些条件相互关联，共同构成权利行使的“准入门槛”。以下从主体、对象、程序、时间、举证五个维度展开分析。

（一）主体条件：必须是“受侵害的业主”

行使业主撤销权的首要条件是主体适格，即主张权利的人必须是法律意义上的“业主”，且其合法权益因决议受到侵害。

业主身份的认定

根据相关法律规定，“业主”一般指不动产登记簿记载的所有权人；尚未登记但已合法占有建筑物专有部分的买受人（如已签订购房合同并实际入住的业主），也可视为业主。实践中需注意：

房屋承租人、借用人等非所有权人，除非通过书面约定取得业主权利（如管理规约特别规定），否则不具备业主身份，无权行使撤销权。

共有产权的情况下（如夫妻共同购房），任一共有人均可单独行使撤销权，无需其他共有人同意。

“受侵害”的具体表现

业主需证明决议直接侵害了其合法权益。这里的“侵害”既包括实体权益（如专有部分使用权、共有部分收益权），也包括程序权益（如参与表决的权利）。例如：

某小区业委会未经业主大会表决，擅自将公共绿地改建为停车场并收取费用，侵害了全体业主对共有部分的收益权，此时每位业主均可主张撤销。

业主大会召开前未按规定通知某业主，导致其无法参与表决，该业主的程序权益受侵害，可主张撤销相关决议。

需注意的是，若决议仅涉及社区公共事务（如调整垃圾清运时间），未对特定业主造成“个别侵害”，则不构成撤销权的行使条件。例如，全体业主均需遵守的管理规约修订，即使个别业主反对，也不属于“受侵害”范畴。

（二）对象条件：仅限业主大会或业委会的“决定”

业主撤销权的对象是业主大会或业主委员会作出的“决定”。这里的“决定”需满足两个特征：

具有“决议属性”

即决定是通过一定程序形成的、对全体业主具有约束力的文件。包括但不限于：

业主大会通过的《管理规约》《业主大会议事规则》修订案；

业委会作出的公共维修资金使用方案、共有部分经营方案；

针对特定事项的会议决议（如选聘或解聘物业服务企业）。

需排除两类文件：

业委会的日常事务性通知（如“本周六停水检修”），因其不涉及权利义务调整，不构成“决定”；

个别业主的提议或意见，未经过集体表决程序的，不属于业主大会或业委会的决定。

已“成立并生效”

若决议因程序严重瑕疵（如未召开会议即“伪造”决议），则属于“未成立”的决议，业主可主张决议不成立，而非撤销。只有已成立但存在违法或侵害权益情形的决议，才属于撤销权的对象。例如，业委会召开了会议但未达到法定表决人数（如本应三分之二业主同意，实际仅二分之一），