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开发商虚假宣传学区房赔偿案例

引言

在教育资源不均衡的背景下，“学区房”因其与优质教育资源的强关联性，成为无数家庭购房时的核心考量因素。开发商抓住这一需求，常以“对口名校”“学区划片”等宣传吸引购房者，但部分宣传内容与实际情况严重不符，引发大量纠纷。近年来，因学区房虚假宣传引发的民事诉讼逐年增多，法院判决中关于“虚假宣传”的认定标准、赔偿责任划分等问题备受关注。本文通过梳理典型案例、分析法律依据、总结维权经验，为购房者和行业提供参考。

一、学区房虚假宣传的背景与常见形式

（一）虚假宣传的驱动因素

学区房虚假宣传现象的滋生，与教育资源分配、房地产市场特性及信息不对称密切相关。一方面，优质教育资源的稀缺性导致家长愿意为“学区”支付更高房价，部分区域学区房溢价率可达普通住宅的30%-50%；另一方面，开发商在销售竞争中为快速去化，倾向于利用“学区”作为营销卖点。此外，教育政策的动态调整（如多校划片、学位限制）增加了学区房的不确定性，部分开发商借此模糊表述，降低自身责任风险。

（二）常见虚假宣传手段

实践中，开发商的虚假宣传手段呈现多样化特征。其一为“明确承诺型”，即在宣传资料、销售话术或合同补充条款中直接写明“本项目对口XX小学/中学”，但实际交房后未与学校达成合作或未被纳入划片范围；其二为“模糊暗示型”，通过“邻近某名校”“教育资源丰富”“大概率划片”等表述误导购房者，利用语言弹性规避责任；其三为“违规合作型”，与学校签订虚假合作协议或发布未获教育部门备案的“合作办学”信息，甚至伪造文件证明学区归属。

（三）典型纠纷的核心矛盾

纠纷的核心矛盾集中在“宣传内容是否构成合同要约”“开发商是否存在过错”“购房者损失如何认定”三个方面。购房者通常认为，开发商的学区宣传直接影响其购房决策，应视为合同内容的一部分；而开发商则多以“宣传属要约邀请”“学区划片由教育部门决定”“已尽提示义务”等理由抗辩。法院在审理中需结合宣传资料的具体表述、购房者的举证情况、开发商的主观故意等综合判断。

二、典型赔偿案例解析

（一）案例1：明确承诺未兑现的全额赔偿

202X年，某市购房者李某通过开发商A的宣传资料看到“项目一期全部业主子女可优先就读XX重点小学”的明确承诺，且销售顾问在签约时补充说明“该小学已与开发商签订合作协议，划片文件正在审批”。李某基于此以高于周边15%的价格购房。交房后，教育部门发布的划片公告显示，该项目不在XX小学范围内，且开发商与学校的合作协议系伪造。李某起诉要求解除合同并赔偿差价损失。

法院审理认为，开发商的宣传资料及销售话术对学区作出了具体、明确的承诺，构成《商品房销售管理办法》中规定的“要约”，应视为合同内容的一部分。开发商伪造合作协议的行为存在主观故意，导致李某合同目的无法实现。最终判决解除购房合同，开发商退还购房款并赔偿差价损失28万元（按购房时溢价部分计算）。

（二）案例2：模糊宣传的部分赔偿

购房者张某购买某楼盘时，开发商B在广告中称“项目紧邻省级示范中学，教育资源得天独厚”，销售顾问口头表示“近三年该区域新楼盘均划入该中学”。张某收房后，教育部门因调整划片范围，将该项目划入另一所普通中学。张某起诉要求赔偿，但未在合同中约定学区条款，仅保留了广告截图和销售录音。

法院认定，开发商的宣传虽未明确承诺学区，但“紧邻省级示范中学”“近三年划片”的表述对购房者决策有重大影响，属于《民法典》中“欺诈性宣传”。考虑到学区划片受政策影响具有不确定性，开发商未完全履行告知义务，购房者自身也未在合同中明确约定学区条款，双方均有过错。最终判决开发商赔偿张某购房款5%的损失（约12万元），并承担诉讼费用。

（三）案例3：违规合作宣传的惩罚性赔偿

开发商C在销售过程中张贴“与XX国际学校共建分校”的海报，并展示了加盖“XX区教育局”公章的合作文件（后经鉴定为伪造）。购房者王某等30人基于此购房，交房后发现“分校”未落地，且教育局从未批准该合作。王某等联合起诉，要求开发商退一赔一（退还购房款并赔偿等额损失）。

法院认为，开发商伪造政府文件的行为构成《消费者权益保护法》中的“欺诈”，且该欺诈行为直接导致购房者作出错误意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，开发商应承担惩罚性赔偿责任。最终判决开发商退还全部购房款，并按购房款的30%赔偿（因涉及群体诉讼，综合考量损失程度），同时向购房者公开道歉。

三、法律依据与赔偿标准认定

（一）关键法律条文解析

我国现行法律体系中，与学区房虚假宣传相关的规定主要包括：《民法典》第148条（欺诈行为的民事责任）、第500条（缔约过失责任）；《广告法》第28条（虚假广告的认定及责任）；《商品房销售管理办法》第14条（房地产广告需真实合法）；《最高人民法院关于审理商品房买