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房屋买卖合同中的定金罚则及案例

引言

在房屋买卖交易中，定金是常见的担保方式。买卖双方为锁定交易机会、约束对方履行合同，往往会在正式签订买卖合同前约定支付一定数额的定金。但定金并非简单的“预付款”，其背后蕴含着严格的法律规则——定金罚则。这一规则通过“给付方违约则无权收回定金，收受方违约则双倍返还定金”的双向约束机制，既保障交易安全，又惩罚违约行为。本文将围绕定金罚则的法律内涵、适用条件、常见争议及实务案例展开分析，帮助读者理解这一规则在房屋买卖中的具体应用。

一、定金的法律定义与核心特征

（一）定金的法律界定

根据相关法律规定，定金是指合同当事人为确保合同履行，由一方当事人预先向对方支付的一定数额的金钱或其他替代物。在房屋买卖合同中，定金通常表现为买方在签订正式合同前支付给卖方的“诚意金”“订金”或“保证金”，但需注意，只有明确约定为“定金”且符合法定形式的款项，才能适用定金罚则。例如，若双方仅约定“预付款”或“意向金”，则不具备定金的担保属性。

（二）定金与其他类似款项的区分

实践中，定金常与预付款、订金、违约金等概念混淆，需重点区分：

与预付款的区别：预付款是合同履行中的部分价款支付，不具有担保功能。若买方违约，预付款应全额返还；而定金则因违约行为被没收或双倍返还。例如，甲向乙购房时支付10万元预付款，后甲反悔，乙需退还10万元；若支付的是定金，甲则无权要求返还。

与订金的区别：“订金”在法律上无明确定义，通常被视为预付款性质。若合同未明确“订金”具有定金效力，一般不适用罚则。例如，某购房协议写“乙方支付订金5万元”，后卖方违约，买方仅能要求返还5万元，而非双倍。

与违约金的区别：违约金是违约后的赔偿约定，而定金是履约担保的预先支付。两者可同时约定，但实际主张时只能选择其一，且定金数额不得超过主合同标的额的20%（超出部分不产生定金效力）。

（三）定金的实践性特征

定金合同是实践性合同，即“交付生效”。即使双方在合同中约定了定金条款，若未实际支付，定金合同不成立，自然无法适用罚则。例如，甲乙签订购房协议约定“买方应于3日内支付定金10万元”，但买方逾期未支付，后卖方反悔，买方不能以“定金条款”要求卖方双倍返还，因定金未实际交付。

二、定金罚则的适用条件与法律后果

（一）主合同有效是前提

定金罚则以主合同（房屋买卖合同）有效为基础。若主合同因违反法律强制性规定、存在欺诈或重大误解等原因被认定无效或可撤销，定金罚则无法单独适用。例如，卖方隐瞒房屋已被法院查封的事实与买方签订合同，后合同被认定无效，买方支付的定金应全额返还，而非适用双倍罚则。

（二）定金实际交付是关键

如前所述，定金合同需以实际交付为生效要件。若买方仅口头承诺支付定金但未转账，或虽签署书面协议但未完成支付，均不构成有效定金。例如，买方通过微信向卖方表示“明天转5万定金”，但未实际转账，后卖方将房屋转卖他人，买方无法以“定金已约定”为由要求双倍赔偿。

（三）违约行为需明确存在

定金罚则的触发以一方“不履行合同义务”或“履行义务不符合约定”为条件。这里的“不履行”包括完全不履行（如卖方拒绝过户、买方拒绝支付尾款）和根本违约（如卖方将房屋抵押导致无法过户）。需注意，若双方均无违约行为（如因政策调整导致贷款未获批），则不适用罚则，定金应返还。

（四）违约方主观存在过错

若违约是因不可抗力（如地震导致房屋损毁）或情势变更（如购房资格政策突然调整），而非违约方故意或过失，定金罚则不适用。例如，买方已支付定金，后因突发政策要求“非本地户籍需连续缴纳5年社保”，而买方仅缴纳3年，无法继续履行合同，此时卖方应返还定金，而非没收。

（五）法律后果的具体表现

符合上述条件时，定金罚则产生两种法律后果：

给付定金方违约（如买方无正当理由拒绝签订正式合同或支付房款），无权要求返还定金；

收受定金方违约（如卖方将房屋转卖他人或拒绝办理过户），需双倍返还定金（即返还定金本金+同等数额的赔偿）。例如，买方支付10万元定金，卖方违约后需返还20万元；若买方违约，卖方无需返还10万元。

三、房屋买卖中定金争议的常见类型及典型案例

（一）因“不履行合同”引发的争议

案情简介：张某与李某签订《购房意向书》，约定张某以200万元购买李某房屋，张某当日支付定金15万元（主合同标的额200万元的7.5%），李某承诺10日内签订正式买卖合同。5日后，李某以“房价上涨”为由通知张某不再出售，张某起诉要求李某双倍返还定金。

争议焦点：李某是否构成根本违约，是否应适用定金罚则。

法院判决：法院认定李某无正当理由拒绝履行合同，构成违约。因定金数额未超过主合同标的额的20%（200万×20%=40万），李某需双倍返还定金30万元（15万×2）。

法律依据：《民法典》第587条规定，收受定金一方不履行债务或履行债务不符