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居间合同佣金纠纷案例

引言

在市场经济活动中，居间服务作为连接供需双方的“桥梁”，广泛存在于房产交易、商业合作、项目对接等领域。居间合同的核心在于“促成交易”，而佣金则是居间人提供服务的对价。然而，由于居间服务具有无形性、过程性等特点，实践中常因“是否成功促成”“服务是否完整”“佣金标准是否合理”等问题引发纠纷。本文通过梳理典型案例、分析法律适用难点、总结争议焦点，为理解和处理居间合同佣金纠纷提供参考。

一、居间合同佣金纠纷的典型类型

（一）促成合同未成立引发的佣金争议

居间合同的核心是“促成合同成立”，这是居间人主张佣金的前提。但实践中，“促成”的认定常存争议。例如，某房产中介带客户张某看房并签订《看房确认书》，约定若张某通过其他渠道与房主成交需支付佣金。后张某自行联系房主完成交易，中介以“已促成交易意愿”为由索赔。张某则辩称“未签订正式买卖合同，中介未完成服务”。此类纠纷的关键在于：居间人是否实际推动双方达成合意，还是仅提供初步信息？法院通常会审查居间人是否促成双方就主要条款（如价格、交付方式）达成一致，若仅提供房源信息而未参与谈判，可能被认定未完成“促成”义务。

（二）服务内容与合同约定不符的争议

部分纠纷源于居间人实际提供的服务与合同约定存在差距。例如，某企业委托中介对接海外合作方，合同约定“全程协助谈判、审核协议、跟进落地”。但中介仅提供了合作方联系方式，未参与后续谈判。企业以“服务未达标”为由拒付佣金，中介则主张“已完成信息匹配”。此类纠纷反映出居间服务的“边界模糊性”：合同对服务内容的描述若过于笼统（如“提供帮助”“协助沟通”），易导致双方对“服务标准”理解不一。法院通常会结合行业惯例、合同目的及实际履约情况，判断居间人是否尽到“合理注意义务”。

（三）佣金标准约定不明的争议

佣金金额或计算方式不清晰是常见纠纷点。例如，某工程居间合同约定“按项目总金额的X%支付佣金”，但未明确“总金额”是合同价还是结算价。项目结束后，委托方以“结算价低于合同价”为由少付，中介则坚持按合同价计算。另一种情况是“闭口价”争议：合同约定“佣金5万元”，但委托方认为居间人仅提供部分服务，应按比例减少。此类纠纷的关键在于合同条款的解释规则：若约定模糊，法院可能结合行业惯例（如房产中介通常按成交价1%-3%收取）、居间人实际贡献（如促成交易的难度）综合判定。

（四）“跳单”行为引发的佣金索赔

“跳单”指委托人利用居间人提供的信息或机会，绕过居间人直接与相对方交易，以逃避支付佣金。例如，中介王某带李某看了多套房源，李某却通过另一中介以更低佣金完成交易。王某主张李某“跳单”，要求支付佣金。此类纠纷的核心是“是否构成违约”。根据《民法典》第965条，若委托人利用了居间人提供的信息，且无正当理由绕过居间人，应认定“跳单”；但若居间人服务存在重大瑕疵（如隐瞒房屋缺陷），委托人选择其他中介则可能不构成违约。

二、居间合同佣金纠纷的法律适用难点

（一）“促成合同成立”的认定标准

《民法典》第963条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”但“促成”的具体标准在司法实践中存在差异。例如，在建材采购居间纠纷中，居间人促成双方签订《意向书》但未签正式合同，是否算“促成”？法院通常会从三方面审查：一是双方是否就主要权利义务达成一致（如标的、数量、价款）；二是居间人是否在谈判中起到实质性推动作用（如协调分歧、促成妥协）；三是合同未最终签订是否因居间人过错（如提供虚假信息导致信任破裂）。若仅提供信息而未参与关键谈判，可能不被认定为“促成”。

（二）服务内容的举证责任分配

居间服务多为口头沟通、现场谈判等“软性服务”，证据留存难度大。例如，中介称“多次协调双方时间、修改合同条款”，但未保留聊天记录或会议纪要；委托方则否认中介参与核心谈判。根据“谁主张谁举证”原则，居间人需证明“已按约定提供服务”，否则可能承担不利后果。实践中，有效的证据包括：书面合同（明确服务内容）、沟通记录（微信、邮件）、证人证言（参与谈判的第三方）、履约痕迹（如陪同看房的照片、带看确认书）等。若居间人无法举证，则可能被认定“服务未达标”。

（三）佣金调整的裁判尺度

当佣金约定过高或服务存在瑕疵时，委托方常要求减少佣金。例如，合同约定佣金10万元，但居间人仅完成部分服务；或佣金占交易总额的20%，远高于行业惯例的5%。法院调整佣金时会综合考虑：一是合同自由原则（尊重双方约定）；二是公平原则（若佣金明显过高且居间人贡献有限，可适当调低）；三是过错程度（如居间人隐瞒关键信息导致交易风险，需承担部分责任）。例如，某案例中中介未核实房源抵押情况，导致交易延迟，法院最终判决佣金减少30%。

三、典型案例解析：以房产中介佣金纠纷为例

（一）案情简介

202X年，张某通过A中介公司看中一套二手