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2026年房地产评估师资格考试大纲及重点含答案

一、单选题（共10题，每题1分，合计10分）

1.在评估某商业地产时，若市场法选取的可比案例成交价格偏高，应如何修正？

A.直接采用原成交价格

B.适当上调评估值

C.依据交易日期、区域因素等下调评估值

D.仅考虑交易日期因素进行修正

2.某住宅小区宗地面积1000平方米，容积率2.0，已知该区域基准地价每平方米500元，土地出让年期40年，剩余50年。评估该地块土地使用权价值时，应优先采用哪种方法？

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

3.根据《房地产评估规范》，在评估报告中应明确说明哪些内容？

A.评估目的、评估假设

B.评估方法及权重分配

C.评估价值类型及定义

D.以上全部

4.某在建工程已投入成本800万元，剩余工程量需投入300万元，预计竣工后售价1200万元，无其他费用。评估该工程价值时，应重点考虑哪种方法？

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

5.某商业综合体年租金收入500万元，运营成本占租金收入的30%，资本化率10%。评估该物业价值时，应优先采用哪种方法？

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

6.在评估租赁型住宅时，若租赁合同约定租金低于市场水平，应如何处理？

A.直接采用合同租金作为评估依据

B.依据市场租金水平调整评估值

C.仅考虑合同剩余年限进行折现

D.仅考虑业主权益价值

7.某城市商业用地规划用途为商业与居住混合，若评估时仅允许商业用途，应如何修正？

A.直接采用商业用途地价

B.依据区域混合用途系数调整评估值

C.仅考虑居住用途地价

D.忽略用途限制进行评估

8.评估某在建工程时，若存在烂尾风险，应如何处理？

A.直接采用原投入成本作为评估值

B.依据潜在处置价值评估

C.仅考虑已完工部分价值

D.忽略风险因素进行评估

9.某工业用地宗地面积2000平方米，容积率1.5，已知该区域基准地价每平方米800元，土地出让年期50年，剩余30年。评估该地块土地使用权价值时，应优先采用哪种方法？

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

10.在评估农用地时，若存在土地权属争议，应如何处理？

A.直接采用争议前的地价

B.依据争议解决结果评估

C.仅考虑争议区域价值

D.忽略权属争议进行评估

二、多选题（共5题，每题2分，合计10分）

1.评估某商业地产时，市场法选取可比案例应满足哪些条件？

A.交易日期相近

B.区域因素相似

C.宗地用途一致

D.交易类型相同

E.成交价格波动较大

2.评估在建工程时，应重点考虑哪些因素？

A.工程进度

B.建造成本

C.风险系数

D.潜在售价

E.融资条件

3.评估租赁型住宅时，应考虑哪些因素？

A.租金水平

B.租赁合同期限

C.运营成本

D.市场供需

E.资本化率

4.评估商业用地时，应考虑哪些因素？

A.容积率限制

B.区域商业氛围

C.交通可达性

D.基准地价水平

E.土地出让年期

5.评估农用地时，应考虑哪些因素？

A.土地质量

B.种植类型

C.政策限制

D.市场需求

E.权属争议

三、判断题（共10题，每题1分，合计10分）

1.评估报告中必须包含评估人员的执业资格证书复印件。

（√/×）

2.若可比案例成交价格偏高，应直接采用原成交价格作为评估依据。

（√/×）

3.在建工程评估时，应考虑烂尾风险对价值的影响。

（√/×）

4.租赁型住宅评估时，应直接采用合同租金作为评估依据。

（√/×）

5.商业用地评估时，仅考虑商业用途地价即可。

（√/×）

6.农用地评估时，若存在权属争议，应直接采用争议前的地价。

（√/×）

7.评估报告中必须包含评估方法的选择依据。

（√/×）

8.评估在建工程时，应重点考虑潜在处置价值。

（√/×）

9.评估商业用地时，仅考虑基准地价水平即可。

（√/×）

10.评估租赁型住宅时，应考虑运营成本对价值的影响。

（√/×）

四、简答题（共3题，每题5分，合计15分）

1.简述市场法评估商业地产的步骤。

2.简述评估在建工程时应重点考虑的因素。

3.简述评估租赁型住宅时应考虑的因素。

五、计算题（共2题，每题10分，合计20分）

1.某商业综合体年租金收入500万元，运营成本占租金收入的30%，资本化率10%。评估该物业价值时，请计算其评估值。

2.某住宅小区宗地面积1000平方米，容积率2.0，已知该区域基准地价每平方米500元，土地出让年期40年，剩余50年。评估该地块土地使用权价值