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住宅楼房屋维修保养计划范本

一、总则

（一）目的与意义

为确保住宅楼房屋结构安全、功能完好，延长建筑物使用寿命，保障全体业主及住户的居住安全与生活品质，创造整洁、舒适、安全、文明的居住环境，特制定本维修保养计划。本计划旨在通过系统化、规范化的预防性维护和及时的修复工作，降低房屋故障率，控制维修成本，提升物业整体价值。

（二）适用范围

本计划适用于本住宅楼（包括房屋本体、公共区域及附属设施设备）的日常维修、定期保养、应急处理及专项维修等工作。所有业主、住户及物业服务单位均应遵守本计划相关规定。

（三）基本原则

1.预防为主，防治结合：通过定期检查和保养，及时发现并处理潜在问题，防止小故障演变成大问题。

2.安全第一，质量为本：维修保养工作必须以保障人身和财产安全为首要前提，确保工程质量符合相关标准。

3.统筹规划，分级负责：明确维修保养责任主体，合理安排维修项目和资金，确保各项工作有序开展。

4.经济合理，注重实效：在保证维修质量的前提下，力求经济高效，选择性价比优的维修方案和材料。

5.公开透明，接受监督：维修保养计划、实施过程及费用使用等情况应适时向业主公开，接受全体业主的监督。

二、组织机构与职责

（一）组织机构

成立由物业服务中心（或业主委员会，视具体管理模式而定）牵头的住宅楼维修保养工作小组，成员可包括物业工程主管、维修技工、客服人员及业主代表若干。

（二）主要职责

1.物业服务中心（或工作小组）：

*负责本计划的制定、修订、组织实施与监督检查。

*编制年度、季度及月度维修保养计划和经费预算。

*组织维修人员进行专业技能培训，确保操作规范。

*负责联系、委托专业维修单位进行专项或复杂项目的维修。

*建立健全维修保养档案，记录维修保养情况。

*受理业主/住户的报修，并及时组织处理。

2.维修技工：

*严格按照维修保养计划和操作规程进行日常巡检、保养和维修作业。

*及时上报巡检中发现的重大隐患或需专项维修的项目。

*负责维修工具、设备的日常保管和维护。

*确保维修工作质量，遵守安全操作规程。

3.业主/住户：

*爱护房屋及公共设施设备，遵守管理规定。

*发现房屋本体或公共区域存在损坏、故障或安全隐患时，及时向物业服务中心报修。

*积极配合维修保养工作的开展，提供必要的便利。

三、维修保养范围与内容

（一）房屋本体结构

1.地基基础：

*定期观察房屋有无不均匀沉降、墙体开裂等现象。

*检查散水坡、排水沟是否完好，有无积水、破损。

2.承重结构（梁、板、柱）：

*检查有无变形、裂缝、腐蚀、露筋等情况。

*关注混凝土表面有无剥落、风化。

3.墙体：

*外墙：检查有无空鼓、开裂、渗漏、饰面砖（涂料）脱落、风化等。

*内墙及分户墙：检查有无裂缝、起壳、霉变、渗漏。

*公共区域墙面：保持整洁，及时修补破损、污渍。

4.屋顶：

*定期检查屋面防水层有无老化、开裂、破损，天沟、檐沟有无堵塞、积水。

*检查屋面保温层、隔热层是否完好。

*检查屋顶女儿墙、排气管、避雷设施等是否稳固、完好。

5.楼梯间及通道：

*检查楼梯踏步、台阶、扶手、栏杆有无松动、破损、锈蚀。

*确保通道畅通，照明完好。

6.门窗：

*单元门、防火门、公共区域窗户：检查开启是否灵活，锁具、闭门器等配件是否完好，玻璃有无破损，密封是否良好。

（二）公共区域及设施设备

1.公共楼道、大堂、门厅：

*地面、墙面、天花板：检查有无破损、起砂、脱落、渗漏、污渍。

*照明灯具、开关：确保完好、正常工作。

*信报箱：检查有无损坏、锁具失灵。

2.电梯：

*严格按照特种设备管理规定，由专业单位进行定期维保，并做好记录。

*每日巡查电梯运行状况，包括轿厢内照明、通风、按钮、平层精度、开关门是否顺畅等。

*确保电梯内紧急呼叫装置畅通有效。

3.消防设施：

*火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志等，由专业单位定期检测维保，确保完好有效，符合消防规范。

*灭火器定期检查压力、有效期，及时更换或充装。

*消防通道、安全出口保持畅通。

4.给排水系统：

*供水管道、阀门：检查有无滴漏、锈蚀，阀门开启是否灵活。

*水泵房：定期检查水泵运行状况、仪表指示、控制柜工作状态，做好日常保养。

*排水管道、雨水管、污水管：定期检查有无堵塞、渗漏，确保排水畅通。

*化粪池、隔油池：定期清掏、维护。

5.供暖系统（如适用）：

*供暖季前对锅炉、管道、阀门、暖气片等进行