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《中国商业地产空置率与租金水平变化_2025年12月》

概述

1.1报告目的

本报告旨在全面剖析2025年12月中国商业地产市场的运行态势，核心聚焦于写字楼、购物中心及产业园三大业态的空置率与租金水平变化。调研目标在于通过详实的数据梳理与深度的逻辑推演，揭示在后疫情时代经济复苏新常态下，商业地产市场的供需关系重构与价值演变路径。研究范围覆盖中国一线、新一线及重点二线城市，时间跨度回溯过去三年并展望未来趋势，其意义在于为政府调控政策制定、房地产开发企业战略调整、金融机构投资决策以及租户租赁策略提供科学、客观的参考依据，具有极高的行业指导价值与商业应用价值。

本次调研的核心价值在于量化分析市场复苏的节奏与力度，特别是针对不同能级城市的差异化表现进行精准画像。通过对空置率这一关键指标的深度解构，我们能够洞察市场去库存的真实压力；通过对租金水平的波动分析，可以评估资产价值的保值增值能力。这不仅有助于市场参与者规避潜在风险，更能敏锐捕捉结构性机会，如产业升级带来的优质园区需求增长，或消费复苏驱动下的优质购物中心租金反弹。

表1-1核心指标对比表

指标名称

当前值（2025年12月）

增趋势（同比）

关键结论

全国写字楼平均空置率

21.5%

↓1.2个百分点

供需矛盾缓解，但去化仍存压力

全国优质购物中心平均租金

25.3元/㎡/天

↑3.1%

消费复苏带动租金企稳回升

重点城市产业园平均出租率

89.4%

↑2.5%

产业集聚效应增强，表现优于商办

商业地产总存量规模

6.8亿㎡

↑4.2%

市场规模持续扩容，存量时代特征显著

1.2核心发现

市场规模方面，2025年中国商业地产总存量已突破6.8亿平方米，市场正从增量开发向存量运营深度转型。核心发现显示，市场呈现出显著的“K型”分化特征：一方面，甲级写字楼与核心商圈的高端购物中心租金水平已率先企稳并出现结构性上涨，特别是在一线城市核心地段，优质资产依然受到资本追捧；另一方面，非核心区域的乙级写字楼及传统百货商场仍面临较高的空置压力，租金下行通道尚未完全关闭。这种分化反映了市场需求正从单纯的面积需求向品质、效率及体验需求转变。

关键洞察指出，疫情的影响已逐渐消退，但其留下的行为模式改变深刻重塑了市场需求。远程办公的普及使得写字楼人均租赁面积下降，企业更倾向于租赁高品质、灵活性强的办公空间以吸引人才回归；而体验式消费的崛起则迫使购物中心不断加大餐饮、娱乐及体验业态的比例，从而推动了租金结构的重组。市场机会在于，随着国家对“新质生产力”的重视，产业园区特别是以数字经济、生物医药、新能源为主题的园区，其租金表现与出租率均领跑市场，成为新的增长极。

表1-2核心发现汇总表

发现类别

具体内容

重要性评级

市场分化

核心城市与非核心城市、优质资产与存量资产表现差异拉大

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需求转型

办公需求向灵活化、品质化升级，零售需求向体验化、场景化转型

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产业驱动

产业园受政策与产业升级双重利好，抗周期能力最强

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租金企稳

一线城市核心商圈租金率先反弹，二线城市仍处于磨底期

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1.3主要结论

市场现状表明，中国商业地产市场已步入深度调整期与复苏期的叠加阶段。2025年全年，虽然新增供应量依然保持高位，但市场需求端在宏观经济稳步回升的带动下表现出较强的韧性。写字楼市场在金融、科技及专业服务业的带动下，净吸纳量转正，空置率稳步回落；购物中心市场受益于消费信心的修复，客流与销售额双升，推动租金水平温和上涨。然而，区域发展不平衡的问题依然突出，部分三四线城市及弱二线城市仍面临严峻的去库存挑战。

竞争格局方面，行业集中度进一步提升，头部运营管理企业的品牌溢价能力与运营效率优势愈发明显。发展前景上，预计未来一年市场将延续“稳中向好、分化加剧”的态势。风险预警方面，需警惕部分城市由于前期过度开发导致的长期高空置风险，以及宏观经济波动对中小企业租赁意愿的潜在冲击。此外，房地产融资环境的收紧也对开发商的持有运营能力提出了更高要求，资金链风险仍是行业关注的焦点。

表1-3主要结论一览表

结论类型

结论内容

影响程度

市场现状

存量时代全面来临，运营能力成为核心竞争力

高

竞争格局

头部企业资源集聚，马太效应加剧

中高

发展前景

核心资产价值重估，产业地产迎来黄金期

高

风险预警

非核心区资产贬值风险，部分企业流动性风险

中高

1.4研究方法

本报告采用定量分析与定性分析相结合的混合研究方法，确保研究结论的科学性与全面性。数据来源涵盖了政府统计部门发布的官方数据、行业协会的年度报告、重点上市企业的财务报表、第三方专业咨询机构（如世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行）的市场监测数据，以及通过实地调研获取的一手租赁交易记录。分析方法包括描述性统