中国香港地产系列研究之四：香港商业地产逐步触底，标杆商业开发运营商梳理-.pptxVIP

香港商业地产逐步触底，标杆商业开发运营商梳理

——中国香港地产系列研究之四

行业深度报告地产行业强于大市（维持）

2026年1月23日

中国香港商业地产现触底信号，港资地产有望从中受益。2018-19年以来中国香港商业地产经历深度调整，当前核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，现筑底迹象。后续宏观及楼市改善下中国香港商业地产或有望逐步走出低谷，对港资房企持有物业租金收益、价值重估等产生积极影响，建议关注中国香港物业租赁收入比例较高开发商。

太古地产：领先的综合商业项目发展及运营商。太古地产2024年中国香港、大陆收入占比60%、37%，物业投资收入占比93%。租户结构优及到期租约合理，中国香港办公楼租户以银行金融、贸易为主，2025H1-2026年到期租约占比不到20%，香港股市活跃下出租率有望维持高位；中国香港零售物业保持满租，租户以时装配饰及餐饮为主，2025H1-2026年到期租约仅约36%。十年千亿投资计划已承诺投放670亿港元（截至2025/8/1），充足投资额保障未来规模扩张，2026-27年项目完工计划较多，有望进一步扩大投资物业可租面积。2025H1末净负债率15.7%，加权融资成本3.6%，2024年分红对应股息率近5%。

恒隆地产：高端物业为主的地产发展商。恒隆地产多元物业组合覆盖中国香港及内地9个城市，内地物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名、定位高端，2024年中国内地物业租赁收入占比57.5%、中国香港物业租赁收入占比27.1%。通过丰富经验、新项目扩充及优质运营保障租赁收入相对稳定，最新策略恒隆V.3透过管理合约、扩建及资产优化巩固现有资产于所在城市地位。中国内地物业储备预计带来近31%面积增量，将陆续于2025H1-2029年及以后落成开业；中国香港核心地段待售住宅丰富，有望带来增量空业间绩。

2025H1末净负债率33.5%，平均借贷利率3.9%，近一年分红对应股息率超5%。

投资建议：受金融活跃、零售业回暖等因素影响，中国香港商业地产现触底信号，核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，后续宏观及楼市环境改善下有望逐步走出低谷，对应开发商或从租赁收入规模、租赁物业价值重估等方面受益，建议关注物业租赁收入占比较高企业太古地产、恒隆地产等。

风险提示：1）中国香港宏观环境修复、降息节奏不及预期风险；2）中国香港商业地产修复不及预期风险；3）主要企业经营及业绩改善不及预期风险。

投资要点

太古地产：领先的综合商业项目发展及运营商

恒隆地产：高端物业为主的地产发展商

投资建议与风险提示

中国香港商业地产现触底信号，商业地产商有望从中受益

目录CONTENTS

中国香港商业地产经历深度调整，宏观及楼市改善下有望走出低谷

2018-2019年以来中国香港商业地产深度调整：私人写字楼售价指数2024年较2018年高点累计下跌41.2%，私人写字楼租金指数2025年11月较2019年6月高点累计下跌21.2%，其中上环/中区甲级写字楼租金指数2025年9月低点较2019年3月高点累计下跌38.9%、湾仔/铜锣湾甲级写字楼租金指数2025年10月低点较2019年3月高点累计下跌34.8%、尖沙咀甲级写字楼租金指数2025年11月较2019年7月高点累计下跌31.7%；私人零售业楼宇租金指数2025年11月较2019年2月高点累计下跌19.7%。

历史经验显示中国香港住宅售价、写字楼租金、零售业楼宇租金变动具备一定程度一致性，本质在于楼市上行期宏观经济逐步向

好、商业地产需求随之增加。2024年四季度以来中国香港GDP增速持续反弹，私人住宅售价指数于2025年3月以来企稳回升，当前上环/中区、湾仔/铜锣湾甲级写字楼租金环比回升、零售物业租金降幅收窄，宏观及楼市改善下中国香港商业地产或有望逐步走出低

450

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中国香港:租金指数:私人零售业楼宇

中国香港:租金指数:私人写字楼:所有类别

中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别

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中国香港:售价指数:私人写字楼

中国香港:售价指数:私人写字楼:甲级

中国香港:售价指数:私人写字楼:乙级

中国香港:售价指数:私人写字楼:丙级

中国香港GDP同比走势

中国香港:GDP:不变价:当季同比%

2019/12

2020/04

2020/08

2020/12

2021/04

2021/08

2021/12

2022/04

2022/08

2022/12

2023/04