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金色家园公司物业管理整体策划方案

石某著名企业

二零零三年八月

目录

一、金色家园基本情况

二、前期物业管理目标，服务内容及标准

三、组织构架及人员配置

四、金色家园物业管理活动费用预算

五、金色家园物业管理费测算

六、金色家园物业管理经营思想

一、金色家园基本情况

小区用地：40775m²

建筑面积：78144m²

密度：28.9%

密积率：1.92

绿化面积：36.5%

总户数：784户

物管费：0.30元/m²（不含商铺，商铺物业费未定）

交房日期：2004年6月18日

二、前期物业管理目标、内容及标准

（一）管理目标

1．年度业主/住户综合满意率≥90％

2．年度房屋及设施设备完好率≥90℅

3．年度内无重大责任事故发生。

（二）服务内容及标准

(1)前期介入

1．项目设计方案的建议；

2．施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；

3．参与单项工程的交接验收；

4．参与整体工程的交接验收；

5．进行物业的接管验收及问题的整改、督促；

6．接受业主入住前的相关咨询;

(2)业主入住管理

1.办理业主入住相关手续；

2.对业主及物业使用人的二次装修进行管理；

(3)入住后的管理

1．公共性服务

⑴清洁卫生管理；

⑵绿化日常维护管理；

⑶治安管理；

⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的维护管理；

⑸水电管理；

⑹雨水、排污设施管理；

⑺道路维修管理；

⑻房屋共用部位的日常养护维修；

⑼热交换站、暖气系统共用部分的维护管理；

⑽物业档案资料管理；

⑾车辆停放及交通秩序管理；

⑿安排社区文化活动，协助政府宣传教育；

⒀代收水、电、气费用（根据届时实际情况定）

⒁根据需要增设的其他服务项目

2．特约性服务

⑴家居设施维修：

包括：保修期满的上水、下水、暖气管路供电设备及线路的维修、厨具、卫生洁

具维修、家电维修、家具及门窗维修等。

⑵家政服务：

包括：代客定票、送餐服务，保险、法律咨询、洗车、代租房屋等。

(4）物业管理服务质量标准

1．房屋管理与维修

⑴房屋完好率达到90℅以上，楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规

划乱搭乱建现象。

⑵房屋零修及时率达到90％以上，水电等设备随报随修，房屋土建方面的问题接

报后三天内完成，零修合格率达到95℅以上；

⑶水、电、气费收缴率在90℅以上；

2．设备管理：

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需的各种专业技术人

员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正

常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95℅以上；

3．供电系统：

⑴保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；

⑵限电、停电按规定提前通知业主。

4．消防系统管理

⑴确保消防系统完好无损，可随时启用；

⑵订有突发性火灾等紧急事件处理程序，组织义务消防队，并定期训练；

5．给排水系统：

⑴每年进行水质检验，操作人员上岗证年检，定期对二次加压蓄水池进行清洗、

消毒，保持水池、水箱及境的清洁卫生，无二次污染及隐患；

⑵设备、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象；

⑶所有排水系统畅通，讯期道路基本无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生；

⑷遇有事故，维修人员能及时进行抢修；

⑸无长时间停水事故；

6．空调位置

要求按规定安装，位置统一，排列有序，冷凝水集中收集；

某省市政公用设施管理

⑴公共配套设施完好，不随意改变用途；

⑵公用照明、通讯、某著名企业设施齐全，工作正常；

8．车辆管理：

交通车辆按规定位置停放，无乱停乱放现象；

9．绿化管理：

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随

意占用现象；

10．环境卫生管理：

⑴垃圾日产日清，公共走道，地下室等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物

和占用；

⑵商业网点无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；

11．治安管理

⑴实行半封闭管理，并实行24小时安全防范制度；

⑵无重大火灾和交通事故；

12．业主满意率：

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达90℅以上；

三、组织构架及人员配置

⑴管理机构设置图

总经理

经理助理

企管部

工程部

⑵部门职能及人员配置：（人员编制系据经验推测，管理运作后按小区实际情况调整）

会计：1人

出纳：1人

保安：10人

做帐、报税、档案管理

现金管理、收费、仓库管理、文员

治安、车辆、巡逻、消防

企管部

（培训1人）

（含班长1人）

保洁绿化：5人保洁：4人绿化及消杀：1人（据实际情况也可考虑外包）

品质管理：（主管兼）品质管理岗位培训社区文化

客服：2人

收费、业主档案、入住及装修手续

房管、联系报修、工程档案

工程部

维修：5人设备日常操作巡视、保养维修、24小时值班、

强弱电、给排水、供暖、